Луганский рынок недвижимости: обвала цен не было, «обвалилась» репутация риэлторов

С осени 2008-го украинский рынок недвижимости беспрерывно сотрясало от кризисных проявлений.

По данным агентства «Маклер», за последние месяцы луганский рынок недвижимости покинула треть риэлторских фирм.

Резкие колебания курса доллара, невозврат банками депозитов большинству платежеспособных потенциальных покупателей квартир, отсутствие предложений по кредитованию — все это не только самым пагубным образом сказалось на состоянии рынка недвижимости, но и нанесло значительный удар по репутации риэлторов.
alt
Вместо того, чтобы «очистить» рынок от компаний-«однодневок» (к чему апеллируют оптимистично настроенные эксперты), кризис выбросил на него целую армию недобросовестных риэлторов-одиночек.

По мнению директора АН «Маклер» и член правления Ассоциации риэлторов Украины Ольги Прохоровой, это – одна из наиболее заметных тенденций для данного рынка, четко проявившаяся в 2009-м.

Как считает О. Прохорова, «крупные и сильные компании выстояли», а вот определенная часть уволенных сотрудников, не имея возможности зарабатывать на жизнь иным образом, «ушла в «свободное плаванье» на все том же рынке. В результате, регион имеет нерадостную картину: с одной стороны, часть выстоявших после кризиса агентств недвижимости, которые пытаются вернуть доверие клиентов, и, с другой, — такую же часть риэлторов-одиночек, работающих не всегда в рамках действующего законодательства.

«Этот процесс может повлечь за собой очень тяжелые последствия, — уверена Ольга Прохорова. – Одно дело, когда клиент оформляет сделку в компании, в которую он придет через год, и она будет работать, и совсем другое — когда документы подписываются в кухне на столе. Как показывает практика, во втором случае клиент неизбежно столкнется с проблемами, касающимися документации на купленное таким образом жилье. Естественно, все это подрывает доверие покупателей к риэлторам вообще, и сильно бьет по нашей репутации. На сегодняшний день эта ситуация только начинает набирать обороты, и впереди, к сожалению, еще много покупательского разочарования. Я думаю, что она изменится лишь тогда, когда наши люди еще много раз обожгутся на недобросовестных сделках и сами осознают минусы работы с риэлторами-одиночками».

По данным агентства «Маклер», выстоявшие компании вынуждены сократить часть своих сотрудников.

«Что нужно было делать людям, которых уволили? — комментирует Ольга Прохорова. – Трое ушли работать на завод, двое – работать на себя, занимаясь тем, чем еще недавно занимались в фирме. И не важно, как трудился этот сотрудник, будучи в компании, — профессионально ли или нет. И нынешняя недобросовестность работы такого риэлтора не всегда намеренна, иногда это просто незнание законодательства. Но факт остается фактом: данная тенденция наносит удар, прежде всего, по имиджу тех агентств недвижимости, которые продолжают работать легально и являются законопослушными налогоплательщиками».

Рада Цветошенко, директор луганского АН «ТИС» убеждена, что крупным компаниям пережить кризис гораздо легче. «Крупные агентства, — говорит она, — владеют большим объемом информации, у них есть в наличии хорошая клиентская база». Она отмечает, что если раньше ее агентство в большей мере работало по городу, то на сегодняшний день интерес к недвижимости в Луганске проявляют клиенты из области.

Что касается спроса, предложения и цен на рынке недвижимости, то после достаточно долгого простаивания, сейчас здесь наконец-то наблюдается небольшое оживление. Правда, лишь в сегменте вторичного жилья и небольших земельных участков под застройку. Спросом сейчас пользуются в основном однокомнатные квартиры в спальных районах, хрущевки. В сравнении с прошлым года цена на них значительно упала: если в 2008-м стоимость квадратного метра в этом сегменте составляла 1000-1200 долларов США, то к концу июня 2009-го она «упала» почти в два раза – 670 долларов. Правда, говорить «упала» здесь будет некорректно, так как за это время значительно вырос курс доллара, и в переводе на национальную валюту нынешние цены на жилье низкими или доступными назвать нельзя.

Соответственно, на сегодняшний день наблюдается еще одна характерная тенденция – несоответствие заявленных цен потребительским интересам. Говоря проще, сокрушительного падения цен на жилье так и не случилось — даже в кризис.

«Продавец сейчас хочет получить больше, а покупатель – заплатить меньше. Отсюда непонимание, — говорит Ольга Прохорова. – Но сделки все равно заключаются. Небольшой рост мы стали наблюдать с весны, сейчас этот показатель еще немного поднялся. Назвать его значительным нельзя, но он есть. Обусловлен он тем фактом, что у многих людей еще остались деньги на банковских депозитах. А их нужно сберечь, и не потерять. Поэтому и вкладывают в недвижимость. Покупают недорогое жилье, поскольку кредитные операции на сегодняшний день не осуществляются, а наличной суммы зачастую хватает только на небольшую квартиру».

Рада Цветошенко отмечает, что быстро продаются лишь те квартиры, где продавец намерен скорее продать и готов торговаться. Квартиры с завышенной ценой находятся в продаже довольно долго.

«Еще одна характерная особенность, с которой мы столкнулись, — сегодня не пользуются спросом квартиры с ремонтом, хотя еще до кризиса они были востребованы. Это понятно, — ремонт является причиной надбавки к цене. Кроме того, сейчас на рынке присутствует определенный процент квартир, купленных в кредит, владельцы которых не в состоянии его выплачивать. Это небольшая часть, — до 10 процентов, но в целом тенденция есть», — говорит Цветошенко.

А вот сегмент первичного жилья в Луганске, как, в общем-то и в других регионах Украины, представлен крайне слабо. По той простой причине, что новостроек практически нет. Те же строительные компании, которые сдали в эксплуатацию многоквартирные дома, занимаются продажей квартир самостоятельно, минуя агентства недвижимости. Однако, все равно с трудом продают их: спроектированные как «элитные» квартиры (хотя, по мнению многих экспертов это понятие для луганского рынка недвижимости в принципе нехарактерно), они изначально не могут быть доступными по стоимости. И хотя цена одного квадратного метра в этом сегменте близка к стоимости метра на вторичном рынке, в сумме квартира в новом доме будет стоить на порядок дороже ввиду своей гораздо большей площади.

Несмотря на все сложности, в сегменте аренды квартир наблюдается спокойствие. Спрос здесь по-прежнему не уменьшается, а предложение сохраняется достаточно высокое. Спрос на аренду, помимо традиционных факторов, обусловлен еще и тем, что купить квартиру в кредит стало невозможно, и потенциальные покупатели, еще вчера готовые взять кредит, сегодня вынуждены его снимать. Средняя цена на аренду однокомнатной квартиры в Восточных кварталах города осталась примерно на «докризисном» уровне – 1000-1200 гривен в месяц.

Что будет в ближайшем будущем, эксперты прогнозировать не решаются. Только сейчас риэлторы вышли из шокового состояния после обвала на рынке недвижимости в прошлом декабре – тогда все операции были заблокированы не только из-за отсутствия предложений по кредитованию, но и из-за запрета на выдачу депозитов. Сейчас они согласны на любую внешнюю обстановку, лишь бы она была стабильна.

«Ни один рынок не терпит нестабильности, — говорит Ольга Прохорова. – Даже неблагоприятная, но стабильная экономическая ситуация лучше, чем постоянные колебания, когда не знаешь, что нас ждет завтра – в первом случае мы могли бы приспособиться, и спокойно работать. Сегодня же я не знаю, что советовать своему клиенту – продать квартиру сейчас или подождать месяц с расчетом на то, что через месяц будет выгоднее. Я могу советовать лишь в том случае, если ему нужно продать эту квартиру именно в этот момент».

Специалист считает, что самые негативные последствия, которые только могли быть в результате всех последних событий, — это именно удар по репутации риэлторов и банкиров. Особенно повлияли на это коллекторские компании. «То доверие к предприятиям финансового сектора, которое было подорвано, вернуть будет очень трудно», — говорит Ольга Прохорова.

Рада Цветошенко наиболее опасается обострения политической обстановки.

«Выборы в нашей стране всегда больно отзываются на рынке недвижимости. Обвал рынка мы наблюдали еще в 2004-м, во время Оранжевой революции. Люди не были уверены ни в чем, поэтому число продаж тогда стремительно сократилось. Этого же мы опасаемся в ближайшие выборы», — говорит эксперт.

Тем не менее, рынок недвижимости продолжает жить, хотя и не так активно, как в прошлые годы. Квартиры продаются, покупаются и сдаются в аренду. Риэлторы, помимо заключения сделок, продолжают заниматься регулярным мониторингом рынка, отслеживают цены и их колебания, количество сделок, а значит, пытаются владеть ситуацией.

News Reporter

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *