В течение нескольких последних лет цены на одесскую недвижимость росли. Аналитики считают, что такая динамика была спровоцирована дефицитом качественного жилья и появлением на рынке большого количества игроков – инвестиционных групп, застройщиков, девелоперских компаний и риэлтерских фирм. Однако уже с начала прошлого года ее стоимость постепенно пошла на спад.
«С начала 2008 г. наблюдалось постепенное падение цен, – рассказывает учредитель ООО «Первой риэлтерской компании» Дмитрий Грабина. – При этом необходимость в покупке жилья не снизилась, но потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. В этом не последнюю роль сыграли СМИ: как на обывателя, так и на инвестора повлияло тиражирование информации о грядущем обвале цен. Покупатели надеялись, что цены поползут вниз. Плавное понижение стоимости на жилье продолжалось до конца лета. А осенью грянул кризис. Тут и началась общерыночная тенденция снижения цен и спроса. Первым кризис почувствовал сектор новостроя, т. к. он зависит от состояния финансового рынка в большей степени, чем вторичный рынок».
Отсутствие кредитного механизма на рынке недвижимости, невозможность использования средств с депозитных счетов привели к замедлению финансового оборота на рынке, в связи с чем были заморожены и многие строительные площадки. Таким образом, в сложившейся ситуации жертвами стали и застройщики, которые были вынуждены останавливать недостроенные объекты на неопределенный срок, и те, кто купил квартиру в кредит для дальнейшей перепродажи. Для них обстоятельства складываются не наилучшим образом – квартиры не продаются, а проценты по кредитам приходится выплачивать. Поэтому на срочную продажу «со скидкой» решаются люди, которым немедленно нужны деньги для того, чтобы сохранить свой бизнес или те, кто не может проплатить кредит.
В большей степени цены упали на жилье среднего класса – на 30-40 %. А вот на элитное жилье, расположенное в прибрежной зоне Одессы и центральной части города, зафиксировано падение цен всего на 10-15 %. В этом сегменте больше всего подешевели квартиры элитного класса, хотя ситуация неоднозначная. «Цена на квартиру зависит от того, для чего она покупалась – для жилья или перепродажи, – считает Д. Грабина. – У нас многоквартирные дома превратились в своего рода инвестиционные фонды. Скорее всего, это вызвано тем, что в стране нет сформировавшегося рынка ценных бумаг. И чем больше дом, тем больший интерес он представляет для игроков рынка недвижимости».
Некоторые строители высотных домов делают скидки с надеждой продать хоть небольшое количество квартир. «И все же пока стараются не снижать глобально цены. Но сегодня есть уже примеры, когда даже в сданных домах имеются не раскупленные квартиры», – отмечает директор филиала АН «Reality Академия» Сергей Усов.
По сравнению с элитными высотками на дома в коттеджных поселках цена снизилась гораздо меньше, т. к. «дома в меньшей степени были подвержены инвестиционному игровому воздействию, – рассказывает Д. Грабина. – Ведь в основном объекты в коттеджных поселках покупаются для себя, для жизни, а не для дальнейшей продажи с целью заработать. Если же человек собирается продавать сейчас свой дом, чтобы, например, улучшить жилищные условия и у него нет катастрофической кредитной ситуации, то он ориентирован на те цены, по которым покупал. Помимо этого, себестоимость строительства коттеджного комплекса в два раза дешевле, чем многоквартирного дома».
Что касается шикарных частных домов с видом на море в районе Большого Фонтана, то тут цены выше, чем на дома в комплексных постройках. Специалисты видят причину такой разницы в том, что в элитных поселках предлагается больший выбор объектов, чем среди домов в районе Большого Фонтана. По словам представителя АН «Realty Академия», сегодня в этой части города жилье можно приобрести за $3 млн., а дом в комплексе «Совиньон» – за $1млн. 300 тыс.
Несмотря на то, что цены упали, люди все равно не могут приобрести новое жилье. Выложить за роскошный дом на побережье $2 млн. мало кому под силу. «Новый механизм кредитования пока не выработан, а наличными такие деньги, вероятно, никто не держит, – говорит директор филиала АН «Президент» Елена Кушнерова. – Теперь продавцы, ранее купившие дома или квартиры по пиковой цене, не могут их реализовать, снижают цену, стремясь вернуть вложенные средства. Покупатели в свою очередь ждут дна, когда стоимость будет максимально низкой. Но сказать, когда это произойдет, очень сложно».
Пока специалисты не приходят к общему знаменателю в прогнозах развития ситуации на одесском рынке недвижимости. Одни считают, что цены еще некоторое время будут колебаться, но через 2-3 года стоимость жилья снова взлетит вверх, так как за этот период возрастет дефицит на жилплощадь (ведь строительство новых домов приостановлено). Другие придерживаются мнения, что цены особо снижаться не будут, но и резкого подъема тоже не предвидится.
