Недвижимость Украины и России упрекают в низкой ликвидности

Позиции ликвидности многих компаний в России и Украине ухудшились в 2008 г. и 1 кв. 2009 г. по мере быстрого ослабления конечных рынков и вывода банками средств из этой сферы. Таково основное заключение отчета «Секторы строительства и недвижимости России и Украины: позиции ликвидности». Как сообщили в пресс-службе компании «Fitch», улучшение позиций ликвидности маловероятно, пока рынки недвижимости этих стран не достигнут нового ценового равновесия и не начнут вновь генерировать стабильный операционный денежный поток, а рынки долгового капитала не станут снова открытыми для эмитентов из секторов недвижимости России и Украины.

«А пока «Fitch» ожидает проведение в секторе ряда значимых реструктуризаций задолженности, исход которых остается неопределенным», — отмечает Джулиан Краш, старший директор в аналитической группе «Fitch» по сектору строительства и недвижимости в регионе Европа, Ближний Восток и Африка.

Инвестиции рискованны

В отчете говорится, что в структуре капитала компаний, которые «Fitch» рейтингует в рассматриваемых секторах в России и Украине, нет долгосрочных публичных облигаций. В результате риск рефинансирования в секторе, скорее всего, останется высоким в течение нескольких лет при преобладании в структуре фондирования компаний краткосрочных кредитов от местных банков, а также при слабых операционных денежных потоках, выводе средств иностранными банками и низкой вероятности успешного привлечения достаточного нового капитала, которое оказало бы какое-либо реальное положительное влияние на ликвидность.

Совокупная краткосрочная задолженность рейтингуемых агентством компаний из секторов строительства и недвижимости в России и Украине эквивалентна примерно $1,5 млрд., составляя 45% от общего объема долга таких компаний ($3,3 млрд.), что в условиях слабой рыночной конъюнктуры представляет собой существенный кредитный риск.

Вероятны дефолты

Среди эмитентов секторов строительства и недвижимости России и Украины, рейтингуемых «Fitch», наблюдается низкий объем денежных средств на балансе. Эти компании в основном не имеют неиспользованных безотзывных кредитных линий (отношение «неиспользованные безотзывные кредитные линии/краткосрочная задолженность» составляет лишь 15% в сравнении с 234% у компаний, занимающихся инвестициями в недвижимость в Великобритании).

Кроме того, эти эмитенты во всех случаях имеют отрицательный свободный денежный поток. В целом общие источники доступной ликвидности для соблюдения обязательств по долгу с наступающими сроками погашения являются очень ограниченными, и поэтому риск дефолтов существенно усиливается, что отражено в рейтингах «Fitch».

Все компании, рейтингуемые «Fitch» в рассматриваемом секторе, относятся к категории «слабые» в плане относительного анализа ликвидности. Показатели ликвидности (источники ликвидности/использование ликвидности за период в 12 месяцев) составляют менее 1x (находятся в диапазоне от 0,03x до 0,7x), указывая на неблагоприятную зависимость компаний от решений местных и международных банков по пролонгации кредитов и/или предоставлению нового финансирования для проведения выплат по обязательствам с наступающими сроками погашения.

С сентября 2008 г. «Fitch» провело 9 рейтинговых действий в этом секторе, по которым одним из факторов было ухудшение ликвидности. В настоящий момент рейтингуемые компании включают ОАО Система-Галс («B», Rating Watch «Развивающийся»), ОАО Группа ЛСР («B-«, Rating Watch «Негативный»), TMM Real Estate Development plc («CC», Rating Watch «Негативный») и Mirax Group Holding BV («C», Rating Watch «Негативный»).