Ответы на эти интересующие вопросы дают участники рынка. Оценки и прогнозы экспертов.
«Можно говорить о том, что рынок уже достиг своего «дна». Что касается первичного рынка жилья, то цены больше снижаться не будут, но будет наблюдаться определенный застой. Вторичное жилье, возможно, будет дешеветь и в дальнейшем. Сегодня ценовое «дно» для первичного жилья эконом-класса составляет около 8000 грн.
Что касается возможного оживления, то оно наступит, ориентировочно, в конце августа — начале сентября этого года. Летом традиционно будет застой, но к осени рынок активизируется. Учитывая, что банки начинают выдавать людям депозиты, многие инвестируют их именно в недвижимость. Это способствует активизации рынка.
О том, когда рынок станет окончательно стабильным, можно будет сказать после выборов. Политическая ситуация – самый важный фактор, который влияет на функционирование и развитие рынка. Я также могу утверждать, что в скором времени, с учетом дефицита жилья, цены на «первичку» начнут расти».
Клавдия Бондарева, генеральный директор ФСК «Пагода»:
«Как говорил Станислав Ежи Лец: «Я думал, что достиг дна, но вдруг постучали снизу», так и в украинской экономике, включая рынок недвижимости, сегодня сложно прогнозировать пределы обесценивания. Ведь сейчас мы наблюдаем именно это явление.
Цены уже достигли своего разумного граничного предела. Они находятся на уровне голой себестоимости. Можно сказать, что вот оно — начало «дна».
Если говорить о том, когда наступит оживление, то в условиях мировой экономической нестабильности и политической нестабильности в стране, прогнозировать конкретные даты и сроки невозможно. С уверенностью можно отметить одно — рынок недвижимости «оживет» сразу же вслед за «реанимацией» банковской системы. Покупатели получат возможность оформить ипотечный кредит, а застройщики – привлечь кредитные ресурсы для строительства.
Недвижимость – это градусник экономики. Как только стабилизируется и начнет исправно функционировать экономическая система – через пару месяцев возобновятся приостановленные стройки и начнутся новые.
Сейчас наступило время затишья, когда цены опустились практически к минимуму – именно этого времени ожидали инвесторы. Можно сказать, что момент для выгодного вложения средств в строящиеся проекты, или покупку готового жилья — уже наступил. Иностранные инвесторы вновь заинтересованы в украинских проектах недвижимости, что может свидетельствовать о «пробуждении» рынка к концу года и постепенном росте цен».
Александр Гончаренко, руководитель проектов ICD Partners:
«Последние исследования состояния рынка недвижимости, проведенные нашими специалистами, свидетельствует о появлении некоторой стабильности. Оптимистическим прогнозам на этот год уже не верит никто. Однако эта отрасль остается очень перспективной. В подтверждение этого можно привести тот факт, что украинские девелоперы уже полностью обозначились с перечнем своих проектов на продажу, но при этом на рынке отсутствует предложение о продаже девелоперских компаний как бизнеса. То есть продажа проектов, направлена на получение финансирования оставшихся проектов, а не на выход из строительного бизнеса.
Наиболее сложная ситуация с определением ценового «дна» обстоит в сегменте жилой недвижимости. Отсутствие ясного значения спроса и предложения, относительно небольшое количество сделок с большим диапазоном разброса стоимости, а так же непонимание объемов, процедуры и сроков проведения государственной программы «финансирования объектов готовностью более 70%», не дают возможности четко оценить положение в этом сегменте недвижимости.
Более четкая ситуация с офисной недвижимостью. «Дно» под ногами. Вряд ли цены упадут еще ниже. Настолько велико число предложений, что все продавцы уже задекларировали те цены, с которыми могут еще как-то «выживать» в период кризиса. Если говорить о том, какие это цены, то покупатель может рассчитывать на «скидку» до 50% от «докризисных» цен в валюте.
Интересная ситуация наблюдается в сегменте торговой недвижимости.
Продавец уже максимально снизил цены, плюс широкое использование «арендных каникул». А вот количество покупателей продолжает снижаться.
Оживление рынка жилой недвижимости произойдет последним из всех сегментов недвижимости. На данный момент наши специалисты прогнозируют, что рост в этом сегменте будет в 2011 году.
Первой выйдет из кризиса офисная недвижимость. Ее оживление должно совпасть с началом общего экономического роста. А таковое прогнозируется на середину 2010 года.
С шагом в полгода от оживления офисной недвижимости начнутся процессы роста и торговой недвижимости, то есть возобновление интенсивного развития этого сегмента недвижимости ожидается к концу 2010 года».
Петр Радчук, вице-президент КДД Групп:
«Ценовое «дно» наступит за день до того, как рынок начнет расти. Начало роста будет, в первую очередь, результатом увеличения объемов кредитования, производства, потребления.
Очевидно, что эти факторы еще не наступили. Поэтому «дно» еще впереди, но и значительного падения, я уже не ожидаю.
Такого кризиса мировая экономика еще не видела, поэтому нет возможности предугадать время начала роста, используя опыт прошлого. Многие строят прогнозы, о том, что оживление произойдет, не ранее осени 2009 – весны 2010, но если аналитики не смогли предвидеть сам кризис, то и их прогнозы по его окончанию для меня не слишком надежны».
Андрей Шульга, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины:
«В некоторых сегментах «дно» уже наступило. В первую очередь, это жилье эконом-класса. Если в декабре-феврале было много предложений о продаже дешевых квартир по 30-40 тысяч долларов, то сегодня таких предложений единицы. Такие квартиры или раскупили или владельцы не хотят их продавать по низкой цене. По некоторым объектам уже нет торга и они продаются по заявленной стоимости. Это, в первую очередь, эксклюзивные объекты.
В сегменте коммерческой недвижимости, можно говорить об оттоке арендаторов и покупателей в более дешевые классы. Но эта тенденция замедляется. Так как процессы пересмотра условий договоров в большинстве случаев уже завершены.
Можно утверждать, что рынок уже «ожил». Об этом свидетельствует увеличение деловой активности и количество совершающихся сегодня сделок.
Если говорить о том, как будет развиваться ситуация по регионам, то хорошую динамику показывает Харьков, где сегодня на рынке происходит несколько сотен сделок в месяц. Это связано с правильным информированием рынка о тенденциях. Менее всего кризис проявился на рынке Одессы, Львова, Днепропетровска, а также других городах Украины, где цены снижались очень медленно, так как последние несколько лет они также медленно и росли».
Ирина Луханина, генеральный директор Агентства недвижимости «Благовест»:
«Чтобы понять достиг ли рынок «дна», нужно определить, что можно считать «дном».
Минимальная стоимость, по которой была приобретена квартира, составила 28 тысяч у. е. Аналогичная квартира уже сегодня стоит до 40 тысяч у. е. Поэтому, условно можно считать, что ценовое «дно» уже пройдено.
Сейчас, по-прежнему, есть дешевые квартиры, а есть такие, в которых цена немного увеличилась. При этом стоимость меняется волнообразно. Те объекты, которые сегодня продаются за 50 тысяч, через неделю могут стоить и 60, и 45 тысяч, в зависимости от спроса на этот объект.
Несмотря на происходящее, рынок всегда оставался активным. Да, был недолгий период, когда рынок «штормило», но сегодня уже ситуация несколько стабилизировалась, но говорить о том, что кризис уже отступил, еще достаточно рано».
Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development:
«Можно утверждать, что сегодня рынок недвижимости еще не достиг своего «дна». Это относится ко всем сегментам рынка недвижимости. Но при этом, если еще в конце прошлого года начале этого спад был довольно активным, то сегодня эти процессы продолжаются не так динамично. Цены снижаются во всех сегментах рынка недвижимости, что продиктовано серьезным падением спроса, связанным с последствиями глобального финансово-экономического, а в нашей стране — и политического кризиса. Застройщики и девелоперы продолжают банкротиться и уходят с рынка, многие проекты «замораживаются», а у частных инвесторов просто нет денег на приобретение жилья – в лучшем случае работодатели сокращают уровень заработной платы, в худшем – отправляют специалистов на свой счет или увольняют. Таким образом, предложение растет, а уровень спроса сокращается. И в целом процесс падения рынка еще далеко не окончен.
Мы прогнозируем стабилизацию на рынке не ранее 2-3 квартала 2010 года. Ориентировочно к этому времени рынок достигнет своего «дна». При этом точно утверждать, что это случится, именно в указанные сроки нельзя. Поскольку основной фактор, влияющий на стабилизацию рынка – это политико-экономическая ситуация не только в стране, но и в мире в целом.
Если брать отдельно по сегментам, то скорее восстановится рынок коммерческой недвижимости, который менее подвержен негативному влиянию и кризисным явлениям. Далее с восстановлением банковского сектора и ростом состоятельности людей, оживится и рынок жилья».
Михаил Полынцев, аналитик АН «Планета Оболонь»:
«В большинстве сегментов киевского вторичного рынка жилой недвижимости первое «дно» достигнуто.
Сам по себе этот факт не вызывает сомнения (есть даже сегменты, где цены последние 5-8 недель растут). Сомнение вызывает то, что нынешнее «дно» окажется последним. Скажу даже более того, есть высокая вероятность, что через какое-то время цены вновь пойдут вниз во всех сегментах. Причинами такого повторного снижения могут стать политическая нестабильность, ухудшение экономических показателей страны, выброс на рынок значительного количества залоговых квартир по существенно сниженным ценам. Причин будущего возможного снижения цен — много. Если же говорить о ценах реальных продаж нынешнего «дна» в районах массовой застройки, то они примерно следующие:
— однокомнатные квартиры в «хрущевках» и панельных домах 70-тых годов
1400-1900 долларов за квадратный метр (в зависимости от района и состояния квартиры);
— двухкомнатные квартиры в «хрущевках» и панельных домах 70-тых годов 1200 -1700 долларов за квадратный метр (в зависимости от района и состояния квартиры);
— однокомнатные квартиры в новых домах без ремонта 1100 — 2000 долларов за квадратный метр (в зависимости от района и состояния квартиры);
— двухкомнатные квартиры в новых домах без ремонта 1100 — 2100 долларов за квадратный метр (в зависимости от района и состояния квартиры)».
