Они уже снизились наполовину, и это не предел… $1000 за «квадрат» – скоро это будет дорого.
Началом нынешнего финансово-экономического кризиса принято считать сентябрь. В зарубежных СМИ так и пишут: «черный сентябрь 2008-го». Однако в Киеве первые признаки надвигающейся катастрофы проявились еще в начале апреля. Впрочем, понятно это стало только сейчас.
Именно в апреле 2008-го заговорили о том, что впервые за много лет традиционного весеннего оживления рынка недвижимости не произошло. И причина – ужесточение условий ипотечного кредитования. А в мае началось сворачивание ипотечных программ: целый ряд украинских банков вообще прекратили кредитование жилья в гривне, а по долларовым кредитам подняли проценты.
Поскольку на тот момент в Киеве практически каждая третья или четвертая сделка заключалась с использованием банковских кредитов, это моментально отразилось на уровне продаж. В прессе появились заголовки типа: «Рынок недвижимости парализован», «Кризис ипотечного кредитования». Цены на недвижимость перестали расти. Примерно месяц они стояли на месте, а потом началось их падение.
Так, если на 1 апреля 2008 года средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке Киева, по данным компании «SV Development», составляла $3650, то на 1 июля – уже $3564. На первичном рынке застройщики некоторое время еще удерживали цены, с апреля по июль цена «квадрата» в новостройках даже повысилась с $2465 до $2652. Однако народ уже перестал вкладывать деньги в недострои. И в конце июня строительные компании вынуждены были признать: у них нет денег на достройку своих объектов.
Таким образом, началом кризиса на столичном рынке недвижимости вполне можно считать май 2008 года, а сегодня уместно говорить о первой годовщине кризиса. «Газета по-киевски» решила подвести итоги.
Как они падали
По данным «SV Develop-ment», которая анализирует реальные цены продаж, сегодня средняя цена «квадрата» на вторичном рынке составляет $1511. То есть за год цены упали более чем вдвое! Если точнее – почти на 60%. В самом дешевом – Дарницком – районе средняя цена 1 кв. м уже близится к $1000, а нижняя уже преодолела эту отметку.
На первичном рынке средняя цена квадратного метра опустилась на 55% – до $1194. Но эта цифра не меняется примерно с Нового года, поскольку сделки по недостроям не заключаются.
У компаний, ведущих статистику по цене предложения, процент скромнее. Realt.ua, к примеру, утверждает, что за год на первичном рынке цены упали на 40% (с $2837 до $1701), на вторичном – на 41% (с $3737 до $2223). А по данным www.domik.net, с мая 2008-го по настоящее время средняя цена квадратного метра в Киеве вообще снизилась всего на 34% – с $3318 до $2199.
Риэлтеры подставили плечо ценам
Такое расхождение в данных имеет свое объяснение. Как рассказал нам сотрудник одной из компаний, работающих на рынке недвижимости, в последнее время наблюдается своего рода сговор риэлторских компаний.
– В последнее время к ним поступает довольно много заявок от хозяев на продажу квартир по весьма умеренным, можно сказать, низким ценам. Но такая информация не обнародуется. Их тихо продают, а в газеты и на сайты попадают лишь объявления о продаже по завышенной цене. Таким образом риэлторы пытаются искусственно удержать цены и создать иллюзию их стабилизации, – говорит наш источник, попросивший не называть его.
Как бы в подтверждение этой теории в апреле вновь активизировались «нострадамусы» от рынка недвижимости, предсказывающие скорый рост спроса и цен. Так, в последних числах апреля специалисты АН «Канзас» сразу нескольким СМИ заявили, что «стремительное падение стоимости «вторички» прекратилось, цены стабилизировались, а «самые дешевые «гостинки», выставленные по минимальным ценам, выросли на $3-5 тыс. » Союз специалистов по недвижимости также поспешил сообщить, что «за неделю, с 18 по 24 апреля, цены на недвижимость в Киеве выросли на 0,78%» (!) и что «растущий индекс наблюдается третью неделю подряд».
Что интересно, другие компании, регулярно обнародующие статистику, такого явления не заметили. Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга тоже заявил в конце апреля, что «ценовое дно» в сегменте массового жилья уже пройдено. Даже замминистра регионального развития Дмитрий Исаенко пообещал, то к июлю рынок жилья начнет двигаться.
Однако на наш взгляд, большего доверия заслуживают эксперты, связывающие оживление рынка недвижимости с возобновлением ипотечного кредитования.
Знатоки
До середины, а то и до конца 2010 года недвижимость дорожать не будет
Сергей КОСТЕЦКИЙ, аналитик «SV Development»:
– О первичном рынке действительно можно сказать, что падение цен на нем прекратилось. Но только потому, что этот рынок с начала года практически полностью «лежит», сделки не заключаются, поэтому цены и не меняются (наша компания ведет статистику цен реальных сделок). Наши прогнозы – на первичном рынке Киева до середины, а то и до конца 2010 года ничего не изменится.
Оживление начнется, когда возродится доверие покупателей к строителям. А оно сможет возродиться, когда хотя бы 20-30% ныне заброшенных объектов будут достроены. Думаю, это произойдет не раньше 2011-2012 годов. Даже если государство выделит деньги на достройку некоторых объектов, до выборов вряд ли удастся эффективно их использовать – ведь надо запускать совершенно новые механизмы. Значит, до выборов достройка вряд ли начнется, а завершатся работы еще через год.
На вторичном рынке ситуация, по сравнению с началом года, начала меняться в худшую сторону. Если зимой по городу заключалось 300-350 сделок в месяц, то сейчас – менее 200. (Для сравнения, в прошлом году в это же время заключалось до 3000 сделок в месяц). А летом сделок будет еще меньше.
Недавно мы скорректировали свои прогнозы – из-за изменения курса доллара. Если раньше говорили, что в месяц квартиры будут дешеветь на 10%, то теперь, после подешевления доллара, даем прогноз на –5% в месяц. А если цена на доллар будет и дальше опускаться, цены на квартиры будут снижаться еще медленней.
Пика снижения цен следует ожидать в сентябре 2009 года. Потом до конца 2010-го цены будут держаться на одном уровне (плюс-минус пара процентов). Что случится потом, говорить сейчас трудно. Ясно одно: пока не будет ипотечных кредитов, цены расти не будут.
Однокомнатные «хрущевки» будут стоить до $35 тыс., двухкомнатные – $40-45, а «трешки» – около $60 тыс.
Анатолий ЛИФ, директор АН «Овил»:
– После прекращения ипотечного кредитования в основном спрос сохранился лишь на дешевое жилье. Покупали его в основном те, кто копил на квартиру, но не мог собрать необходимой суммы. Сейчас квартиры подешевели, и люди могут позволить себе купить квартиру, о которой раньше могли лишь мечтать. Но таких покупателей с деньгами с каждым днем остается все меньше, а значит, и покупать жилье будут все меньше.
Я считаю, чтобы цены повышались, должны быть какие-то экономические основания. А я их пока не вижу. Может, колебания курса доллара немного повысят цену предложения, но спроса как нет, так и не будет. В начале года несколько оживился рынок дешевых квартир, но рынок дорогих как стоял, так и стоит. Образно выражаясь, во времена голода тоже торгуют красной икрой, но кто ж ее покупает?! Раньше рынок существовал исключительно за счет кредитов, а сегодня откуда у людей возьмутся деньги? Так что в обозримом будущем существенного оживления рынка, думаю, ждать не приходится.
Что касается «ценового дна», то для меня барометр – хрущевки. Это, можно так выразиться, «ширпотреб». И цена на него не должна превышать $1000 за кв. м. Так что, на мой взгляд, «яма» будет, когда однокомнатные «хрущевки» будут стоить до $35 тыс., двухкомнатные – $40-45 тыс., а «трешки» – около $60 тыс.
