Номинальное снижение в ноябре цен «бэушных» столичных квартир на 6-7% – лишь витрина рушащегося здания.
При заключении сделок хозяева скидывают в 2-3 раза больше. А желающих приобрести жилье почти нет. Эксперты говорят, что наступила эра диктата покупателя, удешевление «метров» продолжится.
Вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин отмечает, что «спрос на «вторичку» упал почти до нуля (это подтверждают все опрошенные нами риелторы). Но и предложение с начала кризиса уменьшилось на 20%: убедившись, что товар застаивается, многие сдают квартиры в аренду, выжидая, когда придет их час.
Будет это нескоро: банки почти прекратили ипотечное кредитование, а те, кто еще дает займы, установили ставки в 20—30%, неподъемные для подавляющего числа граждан. Значит, оживления спроса в ближайшие месяцы не будет. Рост курса доллара на снижение цен не повлиял — жилье исторически привязано к «у.е.». А определяющим стал кризис, ударивший по среднему классу — основным покупателям. Заявленное снижение цен на 10—15% рынок не оживило.
Покупатель, имеющий наличные деньги (в займах банки все чаще отказывают, сделки срываются), может выторговать еще $8—10 тыс. за «единичку», $12—15 — за «двушку» и $15—18 — за «трешку». К январю стоимость квартир упадет еще на 10%, но вряд ли и это разбудит рынок».
«Падение цен в сравнении с докризисными достигло 25%, и это не предел, — считает директор АН «Атлант-А» Алексей Холмецкий. — К концу года, максимум — к февралю, будет снижение еще на 10—15%. Но только когда самые востребованные, 1-комнатные, квартиры обесценятся до $50—60 тыс., пойдет спрос: их смогут покупать и без привлечения ипотеки». По мнению директора Киевского союза специалистов «Недвижимость» Ирины Никитиной, те, кто взяли ипотечные кредиты и не могут их погашать, порой будут вынуждены продавать квартиры и за полцены. Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк говорит: «Кому нужно быстро продать — уступят 25—30%. Таких случаев будет немало».
Эксперты, в частности А.Холмецкий, советуют: «Продавцам делать «цены завтрашнего дня»: от нижней планки сегодняшних скинуть еще хотя бы 5%. А покупателям — ждать февраля, когда цены достигнут минимума, и еще торговаться».
Замдиректора АН «Спарта» Владимир Михайленко: «Только ближе к лету может оживиться спрос, если «воскреснет» ипотека. Продавцам наиболее востребованного, «социального» жилья я бы рекомендовал дождаться, когда возобновится отложенный спрос и не придется отдавать квартиры за бесценок. Более дорогие варианты продавайте за столько, сколько готовы платить покупатели, уступая в торге еще $3—5 тыс. за 1-ком., $5—7 тыс. — за 2-ком. и $8—10 тыс. — за 3-ком. Покупатели в конце года уплатят еще на 10—15% меньше, а ниже цены вряд ли упадут».
Думается, упадут! Кризис усугубляется, у народа денег будет все меньше. Да и у банков на ипотеку они не появятся, и ставки не снизятся. Мы еще увидим, что цены рухнут минимум на треть против теперешних, как это было в кризисном 1998 году.
С новостроем — завал. Строители держат номинальные цены, а то и повышают их, но реальному клиенту уступают до 25%. А покупателей нет и не будет! Те, у кого есть «живые» деньги, ждут двукратного падения цен. Ну а те, кто надеялся на ипотечные кредиты, могут расслабиться: сегодня банки на «новье» их не дают, если нет дополнительного залога в виде уже имеющегося в собственности жилья.
«Официально застройщики не снизили цены, но реально, если клиент нашел средства, уступают до 20%, — говорит гендиректор девелоперской компании «ТММ» Николай Толмачев. — Но и при таких скидках советую покупать квартиры только в готовых или близких к сдаче домах».
«Спроса на «первичке» практически нет, продаются единичные квартиры, — утверждает директор консалтинговой компаниии Building&Live Development Виктор Распутный. — Заморожено 80—90% объектов, растет риск граждан вообще потерять деньги, вложенные в такие дома. Люди ждут, что цены упадут в 2—3 раза, но это снижение нереально. К концу года все категории новых квартир подешевеют еще на 15—20%. А вот замороженные стройки оживут лишь в том случае, если правительство, подписавшее меморандум со строителями, найдет средства для их поддержки».
Евгений Лисница, директор портала недвижимости «Сити 24», прогнозирует удешевление новостроя к февралю-марту на 30%. «Только такими дисконтами те застройщики, которые имеют уже сданные в эксплуатацию дома, смогут привлечь внимание клиентов к жилью, — объясняет эксперт. — Ведь сегодня спрос упал почти до нуля. Советую даже тем покупателям, которые сегодня в состоянии заплатить, не прельщаться символическим снижением в 10—15% и дождаться этой нижней точки падения».
Независимый аналитик Ярослав Цуканов прокомментировал ситуацию так: «Кто из застройщиков на стадии завершения дома сейчас не уступает в цене квартир 10—25%, тот прогорит, загубит проект. А гражданам, готовым инвестировать деньги в еще не сданные дома, нужно повесить себе табличку «Я идиот»: большинство из застройщиков, у которых еще хоть что-то делается на объектах, их скоро заморозят и в лучшем случае достроят через 2—3 года. Покупателям советую ждать до весны: тогда пойдет паника и вторая волна падения цен — можно будет на 30—50% дешевле купить жилье в готовых домах у хозяев, не справившихся с выплатой ипотеки — уже с правоустанавливающими документами на квартиры».
Земля под индивидуальное жилищное строительство была прочным оплотом спекулянтов, зарабатывавших на ее перепродаже за счет стабильного роста стоимости. Но сегодня зарыть «пять золотых на поле чудес» в надежде озолотиться может только наивный Буратино. Спрос пикирует, за ним пошли вниз цены — сначала на самые дорогие наделы, расположенные в 10—30-километровой зоне от Киевa.
«Приобретать землю для сбережения и преумножения средств уже нет смысла, заработать на перепродаже в ближайший год точно не удастся, — считает ведущий специалист консалтинговой компании RED Руслан Кизлайтис. — Поэтому, даже если продавцы снизят цены на 15—20%, это не вызовет всплеска интереса у покупателей. Кстати, к весне настолько упадет стоимость даже самых лучших участков в пределах населенных пунктов в 30-километровой зоне: с хорошими дорогами, близостью коммуникаций (газ, электросети, водопровод). В 40—50-километровой зоне, в «чистом поле», появилась земля по $200—400/сотка — это в 2—3 раза дешевле, чем до кризиса, но спроса нет!
Вообще, почти нет реальных сделок, независимо от дальности и степени обустройства участков. Сказался не только кризис, но и отложенный спрос: зачем покупать сейчас, если в марте будет дешевле».
Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий не вполне согласен с коллегой: «По ближним, дорогим участкам, число сделок упало по сравнению с докризисным минимум в 10 раз. При покупке можно выторговать 30—50% — эта земля была переоценена и стала недоступной подавляющему большинству потенциальных покупателей.
Земля же в дальних районах, за 50 км и более от Киева, напротив, была недооценена, поэтому продолжает дорожать. И спрос на нее достаточно серьезный, он пока превышает предложение. Сказывается и небольшой выбор: в дальних районах рынок развит слабо, там мало владельцев земли, которые могут ею оперировать. Многие, еще имеющие свободные деньги, вкладывают их в такие участки, рассматривая их как альтернативу банковским депозитам и вложениям в инвестфонды. Конечно, кризис и падение спроса и на этом сегменте скажется. Однако, думаю, цены на дальних рубежах в 1-м квартале 2009-го не снизятся — просто рост остановится. А вот стоимость ближних наделов может упасть еще на 20—30%».
«Цена участка при заключении сделки может быть снижена и на 50% от заявленной, если владелец не справился с выплатой кредита или у него возникли затруднения с бизнесом и нужно срочно продать землю, чтобы решить финансовые проблемы, — говорит президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Судя по экономической ситуации, цены предложения будут падать повсеместно, еще до Нового года — в среднем на 10—20%».
Одним из требований МВФ к Украине является отмена моратория на продажу земель сельхозначения. Но, как подчеркнул Кошиль, переходными положениями Земельного кодекса установлено, что мораторий будет снят только после принятия Законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель». Шансов, что ВР примет их до конца года, крайне мало.
Впрочем, все наши эксперты единодушны в том, что даже если наконец крестьянская земля станет свободно продаваться, это никак не скажется на цене участков под индивидуальное жилстроительство. Потому что и сейчас есть относительно законные способы изменить целевое назначение земли с «пашни» на «стройплощадку» — торговцы ими давно и успешно пользуются. Кроме того, сейчас на Киевщине продается под личный жилстрой 60 тыс. гектаров земли: этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а в условиях кризиса — хоть засыпься.
Пожалуй, самая сложная ситуация возникла со съемными квартирами. Она напоминает клубок змей, в котором сплелись интересы хозяев жилья и постояльцев. И тут еще вопрос, кто кого «укусит».
За ноябрь стоимость аренды, как мы выяснили у риелторов, снизилась на 10—15%. Благо? Отнюдь, ведь за съемные «метры» обычно надо платить «зеленью», а курс доллара за это время подскочил с $/5,5 грн. до $6,8 грн. — на 24%. Большинство арендаторов, разумеется, получают зарплаты в нацвалюте, а СКВ — еще попробуй купи. Заметим, что предложение квартир выросло на 20—30% — в ряды сдающих вступили владельцы жилья, не сумевшие продать его по приемлемым ценам. Но и спрос пока не снизился по сравнению с докризисным. Да, часть иногородних постояльцев, оказавшихся без работы, возвращаются восвояси, однако число соискателей «крыши» пополняют выходцы из регионов, где с занятостью — еще хуже, чем в столице; плюс перезаключают договоры аренды бесквартирные киевляне, утратившие возможность купить жилье по ипотеке. Выходит, собственники «хат» наживаются на кризисе. Как добиться, чтобы затраты на аренду в гривневом эквиваленте хотя бы не росли?
По словам директора АН «Ковчег-7» Людмилы Стригуль, рост курса доллара более чем на 15%, рассматривается как форс-мажорные обстоятельства. В этих условиях граждане, ранее заключившие договор аренды, могут требовать, чтобы хозяева снизили наполовину разницу цены, возникшую из-за скачка СКВ. Не соглашаются — расторгайте договор и ищите другое жилье: если до кризиса хорошая «единичка» стоила $600—700, то сейчас ее можно снять за $500—550. При этом хозяевам придется навести лоск в виде косметического ремонта (а вот новую технику и мебель им покупать не стоит — они не окупятся), иначе шансы найти клиентов невелики.
Директор АН «Аякс» Борис Егизарян рассказал: «Показательный прецедент — хозяева сами предложили сбросить постояльцам цену с $600 до $500 — только бы не съехали. Основания для торга веские: на рынке «в ассортименте» появились «единички» по $400—500 и «двушки» по $650—700 (удешевление составило соответственно $200 и $300). Кризис на рынке аренды еще не очень сказался, но, даже если рост курса доллара остановится, до конца года цены на съемное жилье упадут еще на 10%».
