Николай Толмачев: «Мы призываем всех участников строительного процесса умерить свои аппетиты»

Сегодня эксперты, которые с уверенностью прогнозировали рост или, в крайнем случае, стабилизацию рынка недвижимости, отказываются давать прогнозы развития сегодняшней ситуации.

Однако оказалось, что рынок столкнулся с ситуацией, которую никто не ожидал. Сегодня эксперты и аналитики пожимают плечами и говорят, что развитие рынка идет не по законам экономики.

О том, как относится к прогнозированию и нужен ли недвижимости анализ рассказал генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев.

Как, по вашему мнению, сегодня нужно относиться к прогнозам?

Ошибка состояла в том, что мы прогнозировали, что у нас будет создаваться общество достатка. Достаток всегда создается за счет добавочной стоимости, добавочная стоимость создается за счет ресурсов, которые формируют ВВП — химии, металлургии, сельского хозяйства, строительства. Сегодня можно констатировать, что плохое состояние металлургов, химиков, строителей снизило и продолжит снижать ВВП. Это означает уменьшение доходов, а значит, и уменьшение возможностей. Насколько? Тут прогнозы разные — на 15%, на 20%, больше, меньше. Но понятно одно: рынок должен отреагировать. Раз доходы уменьшаются, то снижается покупательская способность населения. Это — наши клиенты, и мы будем идти им навстречу и корректировать цены на недвижимость. Но цена будет адекватна рынку — как спросу, так и предложению.

Насколько вы готовы снизить цены?

Мы можем сильно конкурировать со многими участниками рынка. Мы изучаем состав себестоимости — мы должны быть адекватны и рентабельны. В состав себестоимости входят ряд объективных расходов. Около 30% себестоимости — это стройматериалы и строительно-монтажные работы. Еще около 30% — это финансовые затраты — кредиты, страховки и т. д. Еще около трети реальной себестоимости — это разрешительная документация вместе с техническими условиями. Это огромная нагрузка. На одном из наших объектов строительно-монтажные работы занимают 100 млн грн, а внешние сети — еще 35 млн грн. Это значит, что себестоимость сразу увеличивается на 35%. Поэтому для стабилизации цены продажи нужно уменьшать все составляющие себестоимости — снижать расходы на банковские кредиты, использовать новые строительные технологии и стройматериалы и снизить затраты на техусловия и отвод земли. Если компания может повлиять на два первых фактора, то третий от нас уже не зависит. Поэтому мы призываем всех участников строительного процесса умерить свои аппетиты. Тогда цена автоматически уменьшится.

До какого уровня?

Давайте говорить о разных сегментах. Например, в старом жилье, которое не соответствует современным нормам, цена может упасть в три раза. Это хрущевки, старые панельки, то, что нужно сносить.

На рынке первичной недвижимости в сегменте жилья эконом-класса цена может снизиться в два раза. Бизнес-класс может подешеветь на 20-25%, а вот премиум-класс если и снизится в цене, то несущественно.

Сегодня мы приходим к тому, что цена жилой недвижимости будет формироваться производителем, тогда как еще до недавнего времени был значительный спекулятивный рынок — люди покупали квартиры на перепродажу. Сегодня такой спекулятивный интерес, наверное, уже потерял смысл. В целом, ситуация изменится классически — на каждый класс недвижимости будет свой покупатель.

Кто, по вашему мнению, будет покупать недвижимость?

Тот, у кого будут деньги, а для того, чтобы у людей были деньги, нужно возобновить ипотеку. Европа идет по этому пути, Америка идет по этому пути. Ипотечный кредит нужно давать под разумные проценты, но требования к ипотечным кредитам должны быть высокими — человек должен иметь работу и доход, чтобы погашать кредит. Если ипотеки не будет, объем рынка может уменьшиться в разы. Я не могу сказать, во сколько — в 10 раз или в 100 раз, но готовой продукции на рынок выйдет в несколько раз меньше. Это я не о цене говорю, а об объемах продаж в натуральных величинах — в квартирах.

Когда вы ожидаете стабилизации ситуации?

Я думаю, что стабилизация должна наступить к февралю-марту. В этот период мы сможем получить реальные оценки состояния рынка Украины и мировой экономики. Но я не знаю, на каком уровне наступит стабилизация (я не говорю «дно»). Мы сильно зависимы от мировых процессов, ведь 40% финансового сектора — это иностранный капитал, банки с иностранным капиталом, хотим мы этого или нет. Деньги — это кровь экономики, она должна циркулировать, но с апреля 2008 года промышленность не кредитуется. Поэтому логично, что должен начаться обратный процесс, однако финансировать будут тех, кто сможет превращать деньги в конкурентоспособный продукт. Это экзамен, который сдадут не все. К сожалению, будет идти очень большой отбор.

Вы рассматриваете возможность продажи части компании ТММ?

Мы планировали выход на CPO и не отказываемся от своих намерений. Если будут предложения от стратегических инвесторов, мы будем их рассматривать.

Сегодня цены на жилье значительно снизились. Как, по вашему мнению, будет развиваться ситуация дальше?

Вы не питайте иллюзий, что сейчас много квартир, которые можно купить по дешевке. На всех все равно дешевых квартир не хватит. Сейчас не известна судьба доллара. Машинка, которая печатает доллары, находится в США, и если они включат машинку, все уйдет в бездонную бочку. Но если система будет «залатана» и будут убраны некоторые опасные финансовые инструменты, которые на профессиональном языке называются деривативами, которые последние несколько лет активно торговались и превращали реальные деньги в мыльный пузырь, ситуацию можно будет контролировать. Сегодня нужно приземлиться и посмотреть на разумную ликвидность — деньги, активы.

В конце минувшего года ходило много разговоров о дефолте компании ТММ, распродаже активов? Расскажите, в чем была проблема

Прежде всего, отмечу, что слово «дефолт» звучало в определении кредитного рейтинга и применялось к рейтингу, а не к компании. У нас не было дефолта, а было состояние, день, когда мы не могли поддерживать свои краткосрочные обязательства. Банки продлили нам эти обязательства, и они стали долгосрочными. Поэтому дефолта нет и не предвидится. Есть инерция продаж. Каждый кредит имеет обеспечение, как правило, оно в 2,5 раза больше, чем размер кредита. И кредитный портфель у нас настолько низкий, что не может быть основой дефолта или банкротства. Сегодня мы продаем залоги и возвращаем кредиты.

Можно ли говорить о том, что компания распродает свое имущество?

Нельзя, конечно. У нас стоимость портфеля проектов $ 1,5 млрд, а общая задолженность по кредитам и облигациям состоянием на 26.01.09г. на уровне $ 70,24 млн, из них — по краткосрочным — $ 28,05 млн. Поэтому нам не нужно распродавать, чтобы погасить долги. Мы выставили на продажу коммерческую недвижимость — это наши офисы и квартиры, которые сдаются в аренду, то, что приносит доход. В условиях изменения арендных ставок и увеличения количества вакантных площадей на рынке этот доход стал менее интересен, мы предпочитаем гасить долги, потому что условия банков достаточно жесткие.

Вы продаете активы, которые генерят cash flow?

Мы продаем ровно столько, чтобы покрыть долг. И все. Никто не будет распродавать. Продажа всей недвижимости исключается. У нас она в десятикратном размере превышает долг.

По вашему мнению, есть ли сегодня у украинских застройщиков и девелоперов перспективы на международных биржах?

Перспективы зависят от позиций инвесторов. Когда мы размещали свои акции на Франкфуртской фондовой бирже, у нас был четкий план найти стратегического инвестора, который будет смотреть на долгосрочные перспективы компании и ее развитие. Таких инвесторов нашли. Наши инвесторы — стратегические, преимущественное большинство из них сегодня не продают свои пакеты, так как изначально покупка ими акций ТММ являлась долгосрочной инвестицией в их портфеле.