Кризис вдохновляет законодателей на эксперименты в сфере жилищного строительства.
Однако эксперты говорят, что принятые парламентариями в первом чтении нормы по госрегулированию финансирования в эту сферу не только не изменят к лучшему ситуацию в отрасли, но и в перспективе спровоцируют дефицит предложения жилья на первичном рынке.
Верховна Рада17 марта Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект, который предусматривает дальнейшее усовершенствование госрегулирования в сфере строительства жилья. Его суть — очередное корректирование финансово-кредитных механизмов (ФКМ) в строительстве.
Напомним, что только в декабре 2008 г. парламент принял три антикризисные закона, которые были направлены на усовершенствование финансовых механизмов инвестирования в строительство жилья.
Кроме того, парламентарии внесли поправки в закон «Об институтах совместного инвестирования (ИСИ) (паевые и корпоративные инвестиционные фонды)», а также утвердили меры по предотвращению влияния мирового экономического кризиса на развитие стройотрасли.
Летом, в случае прохождения законопроектом второго чтения, ФКМ могут стать единственно допустимым способом привлечения средств в строительство новых объектов. Напомним, ранее наряду с этим механизмом практиковалось использование ИСИ и целевых облигаций.
Такой эффект «эксклюзивности» ФКМ был достигнут, по словам старшего юриста юридической компании «Василь Кисиль и Партнеры» Натальи Доценко-Белоус, благодаря внедрению обязательной регистрации проектной декларации застройщиками в инспекциях ГАСК до начала привлечения средств в строительство и получения разрешения на выполнение строительных работ.
«В проектной декларации застройщиков обязали указывать управителя ФФС. Соответственно, если застройщик предполагал привлечь средства через целевые облигации или ИСИ, то в этом случае он не сможет надлежащим образом оформить проектную декларацию и, как результат, не получит разрешение на выполнение строительных работ», – объясняет юрист.
При этом, по словам Н. Доценко-Белоус, если в декабре депутаты де-факто придали ФКМ статус единственно допустимого способа финансирования строительства, то мартовским законопроектом – предприняли попытку еще больше ужесточить требования к участникам финансово-кредитных механизмов, в частности, к управителям ФФС и ФОН.
Теперь, согласно законопроекту, для осуществления деятельности по управлению средствами ФФС и ФОН заинтересованным банкам потребуется получить разрешение НБУ, а небанковским финучреждениям – лицензию специально уполномоченного органа исполнительной власти в сфере регулирования рынков финуслуг.
Интересно, что авторы законопроекта предлагают также восстановить отмененное 12 марта текущего года ограничение по сумме средств, которая может пребывать в управлении у управителя ФФС или ФОН. В частности, согласно документу ее планируется ограничить пятидесятикратным размером собственного капитала компании.
При этом остаток привлеченных средств и средств оперативного резерва, который на сегодняшний день формируется финансовыми компаниями в размере 10% от суммы привлеченных средств, депутаты призывают возвращать доверителям или… в государственный бюджет.
Предусмотрел законодатель ограничения и для других участников ФКМ. В частности, он предлагает признать в качестве застройщика (который подписал договор с управителем) компанию, которая не только осуществляет функции заказчика строительства жилья, но и получила право собственности или пользования земельным участком.
Кроме того, управителям ФФС запрещено привлекать средства на финансирование строительства до получения застройщиком права на застройку.
Отметим, что эксперты, в целом, оценили законопроект положительно. Вот только заметили, что внедрение предложенных депутатами норм запоздало. «Они практически никак не повлияют на сложившуюся в данный момент ситуацию в строительстве.
Ведь проблемы, которые пытаются решить законодатели, а именно вопрос непрозрачности существующих схем финансирования и нецелевого использования средств инвесторов, существуют не первый год.
Более того, не в последнюю очередь именно «творческий» подход застройщиков к механизмам финансирования и, прямо связанное с этим нецелевое использование средств, полученных на реализацию конкретных проектов, определили глубину падения рынка недвижимости», – отмечает Александр Подолянко, начальник аналитического отдела КУА «Диалог плюс».
Что касается разного рода ограничений, которые власть пытается ввести в сфере ФКМ с 2006 г., то, по словам А. Подолянко, при всей кажущейся их строгости, на рынке до сих пор существует множество непрозрачных схем. При этом одни из них ни в чем не противоречат законодательству, другие являются полупрозрачными.
«Например, одни из первых ограничений в сфере финансирования строительства, которые были приняты под влиянием событий, связанных с деятельностью компании «Элита-центр», были прямо направлены на запрещение использования инвестиционных договоров.
Но до сих пор, исходя из общих норм Гражданского кодекса, «успешно» используются их аналоги – договоры долевого и паевого участия, совместная деятельность. Обеспечить контроль целевого использования средств в их рамках практически невозможно», – подчеркивает эксперт.
В некоторой степени солидарен с коллегой и Павел Ружицкий, директор КУА «Финком Эссет Менеджмент».
При этом он указал на некоторые риски, которые несет новый законопроект. «Например, что касается ответственности управителя: все понимают, что даже очень большой уставный капитал, который сформирован за счет денежных средств, можно вывести в течении одного дня, как только «запахнет жаренным».
Второй пример – аффелированность управителя и застройщика. Юридически это могут быть абсолютно независимые компании, с разными учредителями и директорами. И как тогда будет контролироваться целевое использование?», – вопрошает эксперт.
По его словам, выходом из сложившейся ситуации может стать предоставление функций управителя исключительно банкам, введение ответственности управителя за своевременную сдачу объекта в эксплуатацию вне зависимости от вида ФФС (А или Б), а также запрет на перечисление управителем средств застройщику до момента накопления достаточного их количества для строительства всего объекта или получения гарантий о предоставлении кредита от банков на финансирование строительства объекта.
Параллельно П. Ружицкий предлагает депутатам внести в законодательство изменения, которые сделают невозможным привлечение денежных средств в строительство жилой недвижимости путем продажи имущественных прав, совместной деятельности и т. д. Т. е. убрать все лазейки, позволяющие нецелевое использование средств в строительстве.
В целом же, участники рынка сходятся во мнении, что «жесткость» (в ряде случаев бессмысленная), проявляемая депутатами в вопросах госрегулирования в сфере строительства, в перспективе только спровоцирует дефицит предложения жилья на первичном рынке, поскольку в таких условиях многие из застройщиков будут вынуждены уйти с рынка или переориентироваться на строительство коммерческой недвижимости.
