Сегодня уже практически никто не сомневается, что цены на жилье в Киеве продолжат свое падение как минимум в первой половине 2009 года. Мнения расходятся только в том, насколько уменьшатся цены, и как долго будет дешеветь жилье.
Впервые после многолетнего периода роста, цены на недвижимость начали ощутимо снижаться. В то время как величина явной коррекции цен (по ценам предложения) пока невелика и составляет порядка20%-25%, неявная коррекция (скидки, торг, иные преференции покупателю) уже составляет до 40%-45% от докризисных цен. При этом немало продавцов все еще пытаются удерживать ценники на прежнем уровне, хотя, по мнению экспертов Агентства недвижимости «Виктория и Ко», после Нового года большинство из них скорректируют стоимость своих объектов к новым реалиям.
Очевидно, что в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на недвижимость будет развиваться и преобладать. Однако, по мнению, уже к середине весны часть объектов недвижимости достигнет «дна» по стоимости, особенно те предложения, чьи продавцы будут готовы идти на скидки и торг с опережением рынка. Квартиры, не имеющие кредитных историй, и имеющие конечную цель: получение денежных средств, на некоторое время перейдут в сегмент аренды. К началу весны окончится срок маратория на выдачу вкладов банками.
Соответственно, весной можно ожидать период начала активизации спроса и покупок по новым ценам, хотя основная часть объектов и средние показатели по рынку будут продолжать сползать вниз до лета, выравнивая весь спектр рынка.
В итоге среднее снижение цен на недвижимость к концу весны – началу лета 2009 года может составить около 60%.
Наиболее серьезные проблемы появятся в ближайшее время у инвесторов и девелоперов с портфелем проектов, содержащим элитную недвижимость. Дело в том, что в условиях кризиса элитная недвижимость считается низко ликвидной.
Результатом стагнации на рынке недвижимости стало падение покупательской способности, и как результат финансового кризиса снижение уровня потребительской уверенности.
Сегодня потенциальный покупатель недвижимости принимает решение не только на основании существующей потребности улучшения жилищных условий и финансовых возможностей, но и руководствуясь собственной оценкой складывающейся финансово-экономической ситуации в стране, а также ожиданиями по ее развитию. Растущая неуверенность в экономической стабильности и завтрашнем дне заставляет многих потенциальных покупателей отложить крупные приобретения. Большинство экспертов уверено, что в первом квартале нового года покупательская активность на рынке будет находиться на минимальном уровне. А хоть какой бы то ни было заметной активизации роста числа сделок стоит ожидать не раньше весны 2009 года.
Уменьшение спроса на жилье среди населения и недоступность кредитных ресурсов для строительных компаний привело и к другой проблеме – многие дома, строительство которых финансировалось за счет соинвестирования гражданами, так и останутся в 2009 году незавершенными. В свою очередь трудности девелоперов с окончанием строительства уже начатых жилых домов создают опасность новой волны в Украине так называемых «обманутых инвесторов».
Единственной возможностью исполнить свои обязательства перед клиентами по вводу в эксплуатацию жилых домов и перед кредиторами по погашению задолженности для многих девелоперов может стать продажа своих земельных активов.
В 2009 году земельные участки значительно упадут в цене, поскольку желающих продать пока не нужную землю будет много, а купить – мало. Сейчас нет большого числа, желающих приобрести землю с целью развития проектов. Даже те инвесторы, которые покупали земельные активы под цели своего бизнеса, заморозили свои проекты. Впрочем, многие компании могут решиться в следующем году не только на продажу своих активов, но и на продажу собственного бизнеса.
Настоящий год пройдет под знаком слияний, поглощений и переуступок потенциально интересных активов. Многие девелоперы будут вынуждены уйти с рынка или искать возможности слияния с более сильными компаниями. Вместе с тем, скорее всего, у многих игроков рынка все же будет шанс сохранить на нем свои позиции – но только при условии изменения своей тактики.
В частности, участникам рынка жилья в первую очередь надо будет заняться снижением рентабельности по проектам, переориентацией на реализацию государственных программ и борьбой за тендеры. При этом, конечно, каждый будет надеяться, что именно ему, прежде всего достанется кусок «государственного пирога». Однако, как бы ни старались власти помочь бизнесу, в том числе строительному, очевидно, что на всех государственной помощи просто не хватит.
А следовательно, рынку недвижимости в 2009 году придется избавляться от накопленных в последние пять – семь лет земельных активов, раздутых штатов и заоблачных цен. И у того, кто справится с задачей похудения с наименьшими потерями, будет больше поводов встречать 2010 год с хорошим настроением.
