На фоне динамичного развития рынка недвижимости мы ознакомились с новыми аспектами оценки, вызванными меняющейся конъюнктурой.
Изменения требуют от оценщиков новых знаний. Сказанное относится и к предмету настоящей статьи: операциям продажи – обратной аренды, с которыми сталкиваются оценщики.
Цель этих операций – возврат инвестированного капитала для пользователя недвижимости, а также обеспечение инвестору относительно низкорисковой прибыли. Одновременно такая сделка приводит к разделению прав на объект недвижимости на составные части, каждая из которых дает арендодателю право требования на доход от недвижимости и имеет собственную стоимость. Проблема оценщика заключается в том, как правильно рассчитать стоимость каждого из этих компонентов.
Компоненты прав на недвижимость
В договорах аренды четко прописаны права собственности на недвижимость до ее передачи в аренду. Такие права делятся на две составляющие:
Владелец, обладающий полным контролем над объектом собственности в части владения и пользования (неограниченные права собственности), по договору аренды передает права владения и пользования на определенный срок арендатору (права аренды).
Права собственности, остающиеся у владельца (права аренды, ограниченные договором аренды), определяются условиями договора аренды.
Говоря простым языком, стоимость полного права собственности на недвижимость (V полная) равна сумме стоимости прав владельца (V владельца) и стоимости прав арендатора (V арендатора):
V полная = V владельца + V арендатора.
Хотя данная формула справедлива лишь в том случае, если ко всем трем компонентам применима одинаковая ставка капитализации, она полезна в качестве точки отсчета.
Позиция арендодателя и оценка его прав
Экономическая стоимость прав аренды, ограниченных договором аренды, складывается из суммы, согласованной по договору арендной платы, плюс право на возврат прав пользования объекта недвижимости по истечении срока аренды. Таким образом, оценка прав аренды, ограниченных договором аренды, сводится в основном к расчету дисконтированной стоимости арендной платы и определению стоимости реверсии по окончании срока аренды. Следовательно, способность арендатора уплачивать арендную плату может служить как позитивным, так и негативным фактором. В том случае, если арендатор, по мнению рынка, является надежным плательщиком, стоимость остающихся у владельца прав будет выше. Сумма возвращаемых владельцу прав представляет собой стоимость возвращаемого по истечении срока аренды объекта недвижимости. Она будет зависеть от конъюнктуры рынка на тот момент, а также от состояния самого объекта и его конкурентоспособности.
Позиция арендатора и оценка его прав
Стоимость прав арендатора как владельца прав аренды основывается на его исключительном праве пользования объектом недвижимости в течение срока аренды при условии, что он выполняет все обязательства по договору аренды. Стоимость прав арендатора зависит от соотношения между арендной платой, которую он обязан платить по договору аренды, и рыночной стоимостью арендной платы, которую он мог бы теоретически получать в течение срока действия договора аренды. В случае если рыночная стоимость арендной платы окажется меньше суммы, предусмотренной договором, стоимость прав арендатора окажется отрицательной. И наоборот, если рыночная стоимость арендной платы превысит платежи арендатора, предусмотренные договором, такая аренда будет называться бонусной.
Стоимость прав в обоих случаях рассчитывается путем дисконтирования арендных платежей в течение срока аренды, то есть приведения будущих денежных потоков к их текущей стоимости. Что касается арендатора, то стоимость его права будет определяться именно разницей в стоимости аренды (аренда по договору минус рыночная оценка права аренды). Стоимость его прав не только определяется прибыльностью находящейся в аренде соб ственности (рыночная оценка права аренды), но и тесно связана с требованиями, предусмотренными договором аренды, которые определяют права и обязательства сторон и от которых зависит чистая прибыль арендатора. В случае арендатора ставка дисконтирования всегда будет выше той, что применяется к арендодателю, поскольку на стоимость позиции арендатора непосредственно влияют рыночные риски, тогда как арендодатель при получении арендных платежей полагается на кредитоспособность арендатора.
Факторы оценки
Как уже было сказано, права, созданные в результате аренды, должны оцениваться с учетом всех факторов, определяющих будущий поток доходов. Основными факторами являются:
Стабильность финансового положения арендатора.
Условия аренды, определяющие права и обязательства каждой стороны.
Ожидаемая в будущем арендная плата.
Стабильное финансовое положение арендатора снижает риски, связанные с позицией арендодателя, которая уже обеспечивается объектом собственности и его прибыльно стью. Это означает, что используемая ставка дисконтирования может быть даже ниже той, что применима к стоимости объекта, не обремененного арендой. Опыт оценки в развитых странах свидетельствует, что ставки, используемые в отношении договоров аренды с наиболее благоприятными условиями, приближаются к ставкам по государственным облигациям, что указывает на исключительную надежность такого вложения.
Условия аренды для обеих сторон, несомненно, сказываются на распределении их чистой прибыли. Ответственность за расходы, право собственности на улучшения арендованной недвижимости, виды использования недвижимости, разрешенные договором аренды, – все это оказывает влияние на величину доходов от отдельных прав, предусмотренных арендой. Наименее выгодной с точки зрения стоимости прав каждой из сторон является аренда, при которой использование недвижимости ограничивается далеко не самым оптимальным вариантом с точки зрения спроса, сложившегося на рынке.
Изменение стоимости
Исходя из формулы, связывающей полную стоимость арендованной недвижимости со стоимостью каждого из ее двух отдельных компонентов, очевидно, что стоимость каждого из них будет меняться в течение срока аренды по мере изменения рыночного спроса на недвижимость. Стоимость полного права на недвижимость и стоимость прав арендатора будет варьироваться в зависимости от того, окажется ли сумма аренды, зафиксированная в договоре, больше или меньше рыночной. Стоимость прав арендодателя по отношению к договорной сумме аренды, напротив, останется неизменной, но ее рыночная оценка будет меняться в зависимости от изменения величины рыночных рисков, связанных с позицией арендодателя.
Выводы
Риски и внешние факторы, присутствующие в договорах аренды, вполне могут повысить или, напротив, снизить стоимость прав арендодателя или прав арендатора настолько, что сумма сложения стоимости их прав не будет равна стоимости недвижимости до ее передачи в аренду. Только профессиональные оценщики, знакомые со спецификой оценки отдельных прав на объекты недвижимости, смогут обеспечить в будущем надежную оценку прав для пользователей на российском рынке.
