Вот в уже течение двух лет с тех пор, как существует эта колонка, мы, рассматривая различные вопросы оценки, постоянно оперируем тремя основными параметрами оценки недвижимости – затратным, сравнительным и доходным.
Эти три основополагающих метода упоминаются в соответствующем законодательстве различных стран, они присутствуют в стандартах оценки практически любой профессиональной организации, публикующей подобные стандарты. Наконец, основываясь на них, формируются заказы на проведение независимых оценок недвижимости во всем мире.
Вопросы, которые предстоит решить
В сфере оценочной деятельности законодательство предусматривает, что профессиональный оценщик обязан учитывать и использовать три подхода при оценке прав на объект недвижимости. Это совпадает со стандартами и правилами, регулирующими деятельность оценщиков в других странах. Здесь от профессионального оценщика требуется использование одного из трех упомянутых выше параметров, применимого к конкретному предмету оценки. Поскольку оценщик обязан использовать только те методы, которые подходят к данной конкретной ситуации, ему предстоит решить для себя две вещи: 1) какой из подходов действительно применим к объекту оценки; 2) если при использовании различных методов оценки будут получены различные результаты, то на какой величине стоимости ему следует остановиться?
Какие подходы использовать?
Что касается ответа на вопрос, какие из методов следует применять при оценке того или иного объекта недвижимости, многие оценщики (будучи, в общем-то, новичками в этом деле и стремясь полностью соответствовать букве закона) отвечают на него просто: следует применять все три подхода. Это неправильно, более того, это может привести к весьма неуклюжим и несообразным попыткам анализа, при котором использование отдельных оценочных подходов либо не подкреплено фактическим материалом, либо результаты оценки не соответствуют предмету конкретного подхода.
Профессиональные оценщики должны использовать подходы, которые адекватны оценке конкретного объекта, только в этом случае их действия соответствуют потребностям клиентов. Например, при оценке здания фабрики в качестве актива для отражения в финансовой отчетности компании-клиента доходный подход не может быть применим, поскольку здания такого рода очень редко сдаются в аренду на рынке недвижимости. Кроме того, эти помещения будет трудно реализовать без размещенных в них производственных фондов. В результате применение сравнительного подхода также оказывается под сомнением, поскольку отсутствует необходимый для него массив сравнительных данных. Остается только затратный метод, который в данном конкретном случае является единственным эффективным показателем стоимости. В этом случае оценщику необходимо объяснить в своем заключении, почему те подходы, которые он намеренно не использовал, не являются адекватными и полезными для оценки стоимости данного объекта. При этом всегда следует помнить, что ни в законодательстве, ни в применимых стандартах оценки не сказано, что оценщик непременно обязан использовать все три подхода. Есть только требование учитывать их и при необходимости предоставить разъяснения, почему некоторые из них не были использованы.
Правильность принятого подхода к оценке могут определить действия в подобной ситуации коллег оценщика, имеющих стандартную профессиональную квалификацию. То есть нужно выбрать и использовать такие подходы к оценке недвижимости, которые бы компетентный оценщик посчитал необходимым использовать для правильной оценки стоимости данного конкретного объекта.
Какие из результатов оценки стоимости следует использовать?
В тех случаях, когда используется более одного из трех оценочных подходов, вполне вероятно, что результаты оценки будут неодинаковы. Как же тогда профессиональному оценщику определить итоговую стоимость? Для этого прибегают к корректировке (согласованию), выполняемой на завершающем этапе любого оценочного проекта, в котором присутствует две или более оценки, полученные на основе рыночных данных. Существует ряд методологических решений по согласованию различных результатов оценки: 1) усреднение, 2) использование средневзвешенной величины, 3) корректировка результатов с целью получения величины, отражающей относительные преимущества (в виде весовых коэффициентов) использованных методов.
Единственным по-настоящему эффективным решением является вариант 3, при котором оценщик анализирует преимущества и недостатки использованных методов, присваивая им соответствующие весовые коэффициенты. По моим наблюдениям, российские оценщики имеют солидную математическую подготовку. При определении итоговой оценки они охотнее пользуются своим математическим багажом, нежели опытом и профессиональными навыками, которые необходимы для вынесения решения. Можно сказать, что российские оценщики слишком полагаются на методы математического усреднения, т. е. на варианты 1 и 2.
Вариант 1, простое математическое усреднение, может быть корректным только в том случае, если каждый из использованных подходов является одинаково эффективным при определении оценки стоимости объекта, что в реальных условиях практически невозможно. Поэтому итоговую оценку никогда не следует формулировать путем усреднения результатов, полученных при использовании различных оценочных подходов. Вариант 2 – средневзвешенная величина – может быть использован для отражения скорректированной величины в том случае, если весовые коэффициенты, присвоенные суммам, полученным в рамках того или иного подхода, адекватно отражают их относительные преимущества и недостатки. Преимущества определяются факторами, перечисленными в таблице ниже.
Итоговая оценка стоимости
В оценочном заключении итоговая оценка может быть отражена в виде определенного числа или диапазона значений или в форме ссылки на некое пороговое значение (например, «не более ____» или «не менее ____»). Ввиду правовых или иных ограничений большинство клиентов требует от оценщика указать в заключении конкретную цифру. Однако в России более уместным было бы использование диапазона значений или же порогового значения.
Любую точечную оценку следует округлять для отражения такой степени точности, которую оценщик может обосновать в своем заключении по оценке объекта. Например, следующие результаты по оценке стоимости торгового центра, полученные с помощью трех методов, могут быть скорректированы и округлены до млн.
Подход — Оценка стоимости, $
Затратный — 9,68 млн.
Сравнительный — 9,75 млн.
Доходный — 9,90 млн.
Округление до суммы почти в полмиллиона долларов означает, что, по мнению оценщика, условия анализа гарантирует лишь 5-процентную степень надежности. Следует также обратить внимание на то, что итоговая оценка может быть за пределами значений, полученных в рамках использованных подходов, если на это указывает весь характер проведенного анализа. Тогда цифра в млн. может быть вполне оправданна, если значение, полученное в рамках доходного подхода, является наиболее адекватным (соответствует реальной стоимости торговых центров в Москве), а результаты сравнительного подхода не считаются достаточно надежными из-за значительных корректировок, необходимых для отражения различий между продаваемыми объектами недвижимости (что также справедливо для сегодняшнего московского рынка недвижимости, характеризующегося большим разбросом данных). Те же данные можно представить в виде диапазона значений – т. е. «между ,68 млн. и млн.».
Заключение
Итак, для того чтобы из двух или более значений оценки, полученных в рамках использованных подходов, получить одно итоговое – будь то точечное значение или диапазон значений, – оценщику необходимо профессиональное суждение, опыт и правильное использование оценочных методов. Нельзя лишь на основании чисто механического применения математических формул решить, что результаты одного метода предпочтительнее тех, что были получены в рамках других подходов. Это особенно важно для российского рынка в условиях дефицита и разброса в данных с точки зрения их надежности и применимости. Окончательное мнение профессионального оценщика, основанное на совокупности всех факторов оценочной работы, более важно, чем отдельные показатели или их комбинации, полученные в рамках того или иного подхода.
