В прошлом месяце я рассказал о некоторых различиях, существующих в методике оценки недвижимости в зависимости от типа использования.
В этом выпуске хочу остановиться на оценке недвижимости, используемой для целей залога под обеспечение кредита.
Итак, отличается ли методика оценки недвижимости, выполняемой по заданию банков, от оценки для других пользователей? В прошлый раз я уже подчеркивал, что если объект недвижимости оценивается по рыночной стоимости, сумма оценки для разных пользователей вряд ли будет различной. Отличие, однако, состоит в виде представляемого оценщиком отчета (заключения), а также в расставленных в нем акцентах.
Различия в проведении оценок для банков
Если оценка недвижимости по заданию банков отличается от методик, используемых для других пользователей, важно знать, в чем состоят эти отличия. В данном случае речь идет о недвижимости, используемой под вполне конкретную задачу – в качестве объекта залога кредита, т. к. именно с этой целью банки в основном заказывают экспертные оценки. Потребности банка предопределяют важнейшие элементы в методике оценки. Некоторые из них представлены в таблице ниже и сопровождены комментариями относительно того, какую именно информацию следует включать в заключение.
Важные для банков элементы оценки
Вопросы, интересующие банк
Действия оценщика
Объект недвижимости
Нынешнее состояние объекта
Рекомендуемые улучшения могут оказаться нереализуемыми или же не принесут ожидаемого результата с точки зрения изменения стоимости
Продолжающееся использование объекта
Оценивается только такое использование объекта, под которое банк предоставляет кредит
Подходы к оценке
Затратный подход
Не всегда является надежным показателем меновой стоимости
Сравнительный подход
Эффективен при наличии достаточного массива достоверных данных
Доходный подход
Использует показатель доходов после уплаты налогов для оценки имеющихся средств погашения долга
Стоимость по результатам оценки
Срок действия
Устойчивость оценочной стоимости к изменениям является важным показателем
Срок реализации объекта
Срок, в течение которого объект может быть реализован по оцененной стоимости, имеет для банка первостепенное значение
Если результаты оценки стоимости недвижимости необходимы банку для принятия решения об ее использовании под залог предоставляемого кредита, параметры оценки должны быть направлены на то, чтобы повысить уверенность банка в реальности суммы, на которую он может рассчитывать при продаже объекта. От результатов оценки до используемых подходов и характеристик заключения – все должно быть подчинено задаче определения цены, за которую банк может реализовать права собственности на объект.
Характеристика объекта
Для того чтобы повысить шансы на то, что реализация залогового объекта принесет ожидаемые средства, состояние объекта на момент оценки и возможной продажи должно быть одинаковым. Это означает, что оценщик не должен учитывать условные параметры или характеристики, которые не будут присутствовать в объекте на момент продажи, или же изменения и улучшения объекта, которые юридически не могут быть переданы потенциальному покупателю. (Пример: объект недвижимости после перепланировки, не соответствующий экспликации и поэтажному плану, хранящимся в бюро технической инвентаризации (БТИ), не может быть передан покупателю без существенных дополнительных обязательств по его изменению или повторной паспортизации.)
Иногда банки приглашают независимых оценщиков для оценки объектов недвижимости, нынешнее использование которых не отвечает критериям наилучшего и наиболее эффективного. Для того чтобы стоимость объекта соответствовала экспертной оценке, его назначение необходимо изменить, а это может потребовать значительных временных затрат, не учитываемых в оценке. Оценка стоимости земельного участка (определенная по остаточной величине) с учетом его планируемой застройки должна включать оценку доходности использования участка под эти цели. В этом случае оценивается не «рыночная», а «потребительская» стоимость объекта.
Подходы к оценке
Из трех методик оценки, имеющихся в распоряжении оценщика, сравнительный подход больше других связан с меновой стоимостью. Хотя теоретически все три подхода позволяют устанавливать меновую стоимость, в двух других методиках такая возможность реализована лишь косвенно. Поэтому, если имеется достаточное количество данных о продажах аналогичной недвижимости, это является наилучшим показателем цены, которую можно запросить за объект. Данные о сроках продаж аналогичной недвижимости позволяют говорить о времени, которое потребуется для оформления сделки на объект оценки. Ни в одной другой методике этот важный фактор не учитывается.
Специфика доходного подхода применительно к банкам состоит в том, что искомой величиной дохода для расчета приведенной стоимости может являться чистый доход после уплаты налога на прибыль. Это отличает его от стандартной методики, предусматривающей оценку доходности вложений в недвижимость, поскольку бремя уплаты налога на прибыль возлагается на владельца, а не на объект собственности. Организации-кредитору важно знать размер денежных средств, остающихся у заемщика после уплаты налога на прибыль для целей погашения долга. Таким образом, требования к оценке недвижимости по заданию банков зачастую включают применение доходного подхода, при котором используется чистый доход после уплаты налога. В этом случае банк более заинтересован в получении сведений о денежных потоках, которые можно использовать для погашения кредита, чем в информации об оценочной стоимости объекта.
Заключение о стоимости объекта недвижимости
Параметры стоимости не менее важны для банка, чем собственно сумма оценки. Такими параметрами являются срок, в течение которого оценка действительна, а также период возможной реализации объекта по оцененной стоимости в случае, если будет принято решение о его продаже. Поскольку объект недвижимости будет скорее всего удерживаться банком в течение сравнительно продолжительного периода времени, банк заинтересован в информации, касающейся факторов, вызывающих изменения стоимости. В связи с этим желательно, чтобы оценщик указал в своем заключении факторы, способные вызвать наиболее существенные изменения в стоимости с течением времени. Данные о темпах изменений, связанных с наблюдаемыми тенденциями, могут быть полезны при разработке анализа чувствительности, демонстрирующего диапазон возможных изменений. В России наиболее часто упоминаемыми факторами изменения оценочной стоимости являются ставка дисконтирования, уровень арендных ставок и инфляция.
Информация об оценочной стоимости важна и существенна на дату продажи объекта. Поэтому для каждого случая важно установить срок, в течение которого объект недвижимости может быть реализован по его оцененной стоимости. Чем дальше, тем больше убытков терпит банк в связи с выданным кредитом. Поэтому при решении вопроса о размере кредита банку необходимо учитывать установленные оценщиком сроки, в течение которых он может реализовать переданную в залог собственность.
Требования банков
Важно понимать, что банки как заимодавцы вправе определять требования к методике оценки объектов недвижимости, используемых под обеспечение кредитов. Требования банков могут разниться: например, отдельные банки, проводящие агрессивную политику, менее требовательны к оценке. Другие, напротив, более осторожны, и их требования носят предметный характер (иногда даже указываются отдельные параметры – уровень арендной платы или процент скидки, – по которым необходимо представить заключение). В этом случае исходные принципы оценки меняются, используется не «рыночная», а «инвестиционная стоимость». Кроме этого, оценщик может взять за отправную точку «стоимость обеспечения кредита».
