Любая недвижимость имеет свою реальную цену. И задача независимого оценщика определить ее, чтобы в итоге ни одна из сторон сделки по ее приобретению не была ущемлена.
«Как и в любом деле, клиенту важна качественная услуга за разумную стоимость, а не формальная процедура», — говорят специалисты.
Когда и как проводится оценка
Как рассказал директор и оценщик одного из агенств недвижимости Руслан Безуглый, выводы независимой экспертной оценки при операциях физических лиц с недвижимостью в некоторых случаях являются обязательными. В частности, при получении ипотечного кредита и страховании имущества. Нотариусы потребуют также предоставить этот документ в случае продажи коммерческой недвижимости, а также земельного участка. Клиента может также интересовать экспертная оценка в случае, если он планирует сдавать свою недвижимость в аренду, или при разделе имущества.
Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта). Однако в целом для определения стоимости любой недвижимости применяют три основных подхода: аналоговый, доходный и затратный. При этом конкретные методы могут значительно разниться.
Люди часто интуитивно пользуются аналоговым способом – т.е. сравнением с похожими объектами. Такой подход хорошо «работает», например, для городских квартир, особенно расположенных не в историческом центре.
Относительная «легкость» в оценке объясняется не только «типичностью» квартир, но и тем, что каждому типу обычно соответствует и определенный уровень отделки, и качество инженерных сетей. Сложнее подобрать аналоги в случае оценки загородных домов или коммерческих объектов. Доходный подход опирается на доход, который может быть получен от сдачи объекта в аренду, а затратный – на стоимость строительства.
Как становятся оценщиком
Для того чтобы стать «ценителем» недвижимости, необходимо пройти специальные курсы в учебных заведениях, которые имеют соглашения с Фондом госимущества (для оценки недвижимого имущества, кроме земли) или Госкомземом (для земельных участков).
В некоторых развитых странах требования к оценщикам-профессионалам не ограничиваются обучением на специальных курсах или получением профильного образования — требуется еще стажировка от 3 до 10 лет.
На сегодняшний день и украинские специалисты, желающие заниматься оценкой, еще до сдачи экзамена отрабатывают практику в течение 1 года.
Как рассказал оценщик одной из компаний Сергей Карасев, после стажировки и сдачи экзамена претендент получает квалификационное свидетельство или лицензию на право проведение оценки (в случае участков). Кроме того, он либо должен устроиться на работу в компанию или оформиться как СПД. Именно эта компания (или СПД) получает сертификат субъекта оценочной деятельности и является исполнителем работ (при этом с заказчиком заключается соответствующий договор). Сам же оценщик проходит курсы повышения квалификации каждые 2 года.
Результаты проведения оценки должны быть соответствующим образом оформлены, а именно – составляется полный отчет с фотографиями, указанием методов и используемых источников, а также самим расчетом. Как правило, используется не один метод, а сравниваются результаты как минимум двух.
На рынке не хватает специалистов с опытом
Задачей оценщика является определение рыночной стоимости объекта, и занижать или завышать ее по просьбе продавцов или покупателей (чтобы уменьшить размер налога на продажу или получить большую сумму кредита) он не имеет права – ни формально, ни с точки зрения этики.
В то же время, ошибки в оценке порой достигают 5%, а то и 20%. Это может быть связано как с особенностями объекта, его индивидуальностью или, например, стадией готовности строящегося объекта, так и с халатностью или неопытностью оценщика. Однако, например, занижение оценочной стоимости при получении банковского кредита повлияет на его размер не в пользу заемщика.
Как отмечают участники рынка, и эту информацию подтверждают сотрудники кадровых агентств, число окончивших курсов оценщиков в последнее время заметно возросло, в то время как квалифицированных специалистов с опытом не так уж и много.
Новички, как правило, начинают с оценки городских квартир – и здесь рост конкуренции, к сожалению, не ведет к повышению качества услуги.
«Не имея достаточного опыта, «молодые» оценщики демпингуют, а профессионалы не хотят работать за копейки», — сетует Руслан Безуглый. В то же время, по его словам, опытным оценщикам земли и коммерческих объектов «работы пока хватает».
Единого реестра отчетов независимой экспертной оценки при продаже объектов недвижимости на вторичном рынке в Украине пока не существует – однако именно такая система, по мнению некоторых специалистов, могла бы усилить контроль над практической деятельностью оценщиков и способствовала в итоге ее качеству.
