К счастью для оценщиков, в современных условиях российского рынка оценка недвижимости находит целый ряд областей применения. К сожалению, при работе с потенциальным клиентом по определению объема работ по оценке определить ее фактическую цель бывает весьма сложно.
Либо клиенты не знают, каким образом они будут использовать результаты оценки, либо не хотят об этом говорить. Очень часто на вопрос: «Для чего вам нужна эта оценка?» – следует весьма общий ответ: «Для принятия управленческих решений». Хотя оценщику абсолютно недостаточно такого ответа, чтобы определить целевое назначение оценки, эта фраза нередко встречается в отчетах в России, поскольку оценщикам зачастую не удается настоять на своем требовании – знать, каким образом будут использованы результаты их работы.
Оценщик обязан знать, каким образом клиент будет использовать результаты его работы, и указать цель такого использования в отчете об оценке. Это необходимо по ряду важных причин. Причина юридического и профессионального порядка заключается в том, что, согласно требованиям законодательства об оценке и нормативным актам большинства стран, а также распространенной профессиональной практике в области оценки, указание цели оценки стоимости является обязательным. Причина коммерческого порядка (для оценщика) заключается в ограничении его ответственности за ненадлежащее использование результатов оценки стоимости. При указании цели оценки оценщик должен одновременно с этим указать, что оценка недействительна для любых других целей.
Наконец, причина практического порядка, по которой необходимо указать цель оценки стоимости, заключается в том, что в зависимости от этой цели могут использоваться различные комплексы данных. Кроме того, основное внимание при анализе может уделяться различным элементам с учетом конкретного использования данных оценки стоимости. Например, при оценке обеспечения по кредиту анализ сосредоточен на определении чистой стоимости реализации, чтобы максимально обезопасить финансовые интересы кредитора. Такой результат оценки (стоимость реализации) может полностью ввести в заблуждение страховую компанию, которая воспользуется данными результатами для определения стоимости страхования (где внимание уделяется стоимости замещения улучшений).
В первозданном смысле понятия «рыночная стоимость» суммы, рассчитанные для различных целей оценки, не обязательно отличаются, однако представленные обоснования и логика расчетов такой суммы могут различаться весьма существенно. Общий анализ наиболее распространенных целей оценки на российском рынке в современных условиях дает представление о разнообразии факторов, которые могут оказать влияние на расчет и содержание отчета об оценке рыночной стоимости.
Чтобы выяснить истинную цель оценки, скрывающуюся за словами «для принятия управленческих решений», оценщик должен спросить, что именно клиент намерен делать с отчетом. Полученный ответ следует включить в договор о проведении оценки и в отчет об оценке в качестве цели оценки.
Например:
«Я намерен подать отчет в банк для получения кредита».
«Я определю стоимость реализации своей недвижимости».
«Я намерен подать его для обоснования увеличения уставного капитала своей компании».
Нередко клиенты добавляют к указанной цели оценки фразу «…а также для любых иных целей», надеясь извлечь максимальные преимущества и оценки, за которую они платят. Разумеется, это совершенно неприемлемо, т. к. объем риска и ответственности оценщика становится неограниченным, не говоря уже о том, что он не может как следует сделать свою работу, не имея сведений о реальных целях проекта.
Определение цели использования оценки стоимости позволяет более точно указать, кто является пользователем результатов оценки. Указание соответствующего квалифицированного пользователя, для которого предназначается отчет, а также ограничение использования отчета исключительно указанными сторонами снижает вероятность привлечения оценщика к ответственности за возмещение ущерба по претензиям тех, для кого такой отчет не предназначался.
Помимо более четкого определения пользователя, для которого предназначается отчет, уточнение цели оценки нередко позволяет выявить ряд других значимых деталей. Одной из наиболее распространенных целей оценки недвижимости в является привлечение банковского финансирования строительства нового объекта. Банки предоставляют кредиты на приобретение существующих объектов, ремонт или перестройку существующих объектов, а также строительство новых объектов. Каждая из этих целей может предусматривать использование различных методик для оценки стоимости одного и того же объекта. Например, если оценка связана с комплексом промышленных зданий (весьма популярный вид инвестиционного приобретения в Москве), точный объект оценки в зависимости от плана проекта может быть определен как одна из следующих статей
Если оценщик не располагает достаточной квалификацией, чтобы задать клиенту вопросы, позволяющие выяснить цель проведения оценки (в данном случае – обоснование привлечения кредита банка) и определить конечное назначение объекта оценки, проведенная им оценка может оказаться бесполезной. Например, даже если план заключается в проведении существенного ремонта зданий (будущая стоимость), банк может принять решение о привязке размера кредита к стоимости зданий в их текущем состоянии и использовании (текущая стоимость).
Так каким же образом цель оценки влияет на рыночную цену? Сумма оценки стоимости практически не изменяется, однако методика ее расчета и представление в отчете могут весьма сильно различаться. Различные цели оценки рыночной стоимости требуют разработки или расширенного применения различных способов и методов оценки. Правильное понимание точного предназначения результата оценки имеет огромную важность и для оценщика, и для клиента, позволяя получить максимально точные и достоверные данные об оценке стоимости, необходимые для принятия эффективных деловых решений.
