Квадратный метр как понятие рыночное имеет свойство изменяться в цене.
Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка. К слову, на Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет считать деньги.
Оценка недвижимости 
Оценка недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных помещений.
Когда может потребоваться оценка недвижимости? Законодательство предусматривает большое число операций, которые проводятся с использованием недвижимого имущества, и очень часто при этом требуется знать его актуальную рыночную стоимость. Вот несколько распространенных примеров таких операций: совершение сделок купли-продажи или сдача в аренду, получение кредита под залог недвижимого имущества, страхование, передача прав собственности в порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной капитал. Это далеко не полный перечень ситуаций, когда нужна оценка недвижимости.
Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может понадобиться если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке. Причина хорошо всем известна: часто балансовая стоимость квартиры, которая указана в документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена.
Дело в том, что, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д. В результате, например, большая квартира в центре города может быть оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе. Тем не менее часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах купли-продажи покупатели. Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи (пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при покупке квартиры.
Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь сэкономить таким образом сотню-другую гривен, покупатель сильно рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в первоначальное положение», то есть продавец получает обратно квартиру, а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и соответственно теряет уже тысячи долларов.
Экспертиза по оценке недвижимости является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и тонкости рынка недвижимого имущества.
Оценка квартиры
Оценка квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере недвижимого имущества. Количество собственников и сделок, совершаемых с жильем, исчисляется миллионами.
В каких случаях вам может понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая распространенная причина провести независимую экспертизу. Почему? Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское агентство, где не только оценят рыночную стоимость вашего жилья, но помогут подобрать варианты, оформят сделку. Несколько чаще собственники обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского кредитования под залог. Иногда прибегают к этой процедуре при имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и при переходе права собственности в порядке дарения, наследования, договора ренты.
Совет эксперта совсем не помешает, если вы приобретаете жилье, для того, чтобы потом сдавать его в аренду. Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок окупаемости квартиры не будет превышать четырех лет, то это приобретение можно считать выгодным.
Кто проводит оценку?
На сегодняшний день основными нормативными актами, регулирующими оценочную деятельность на Украине, являются: Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на Украине»; Национальный стандарт «Общие основы оценки имущества и имущественных прав»; Национальный стандарт «Оценка недвижимого имущества»; «Нормы профессиональной деятельности оценщика». А также разнообразные методики, разъяснения, письма и другие нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. К тому же, на практике, при проведении независимой оценки, используются «Международные стандарты оценки» и «Европейские стандарты оценки недвижимого имущества».
Законодательство Украины к субъектам оценочной деятельности относит: зарегистрированных в установленном порядке физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности, а также юридических лиц независимо от их организационно-правовой формы и формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности; органы государственной власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным имуществом, и в составе которых работают оценщики.
Отдельно необходимо выделить случаи проведения оценки судебным экспертом (судебно-экспертными учреждениями). Деятельность судебных экспертов, связанная с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном Законом Украины «О судебной экспертизе», с учетом особенностей, определенных Законом «Об оценке» относительно методической регуляции оценки этого имущества; другие положения Закона об оценке на судебных экспертов не распространяются.
Как сделать оптимальный выбор
Собственник недвижимости, приглашающий эксперта для оценки своего имущества должен сделать следующее:
• ознакомиться со списком фирм, предлагающих свои услуги по оценке и остановиться примерно на пяти фирмах;
• убедиться в наличии у фирмы соглашения с Фондом государственного имущества Украины на право выполнения работ по экспертной оценке, так как в противном случае фирма не имеет права выполнять работы по оценке при приватизации, аренде, определении долей в уставных фондах и залоговой стоимости государственного имущества. Советуем придерживаться этого принципа и владельцам негосударственного имущества, так как фирма, имеющая Соглашение, по нашему мнению, более квалифицирована, чем не имеющая такового;
• поинтересоваться количеством сертифицированных оценщиков в фирме и узнать кем выданы сертификаты. Это связано с тем, что помимо Украинского общества оценщиков, сертификаты выдают и несколько других организаций, однако сертификат Украинского общества оценщиков сегодня признан Фондом государственного имущества и имеет наиболее высокий рейтинг по сравнению с другими сертификатами;
• поинтересоваться общим количеством выполненных работ, а также тем, с какой целью и какие объекты были оценены фирмой;
• узнать, в какие сроки может быть выполнена работа. По нашему мнению, сроки выполнения работы по оценке недвижимости не должны превышать двух недель, а действующих предприятий или пакетов акций — четырех недель;
• если опрошенные фирмы имеют, по вашему мнению, примерно одинаковые рейтинги, стоит поинтересоваться стоимостью услуг по оценке. При этом рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
• из всех названных стоимостей исключить фирмы, предлагающие свои услуги по минимальной и максимальной стоимости;
• по оставшимся претендентам вычислить среднюю стоимость;
• выбрать ту фирму, стоимость предложений услуг которой наиболее близка к средней.
Конечно, этих рекомендаций следует придерживаться при заказе объёмных работ, связанных с оценкой действующих предприятий или их частей, процентов, долей или паёв в хозяйственных обществах; продажей/покупкой престижного высоколиквидного имущества; определением возможного залогового обеспечения при выдаче кредитов; арендой значительных производственных или коммерческих площадей или другими подобными случаями. Однако и при оценке 10 кв. м торговой площади под аренду, и при оценке пакета акций крупнейшего промышленного предприятия эксперт должен представить заказчику отчёт об оценке в полной мере соответствующий требованиям норм профессиональной деятельности оценщика. Как показывает практика, правоохранительные и другие контролирующие органы проверяют Отчёты даже пятилетней давности. Поэтому наш совет — не заказывайте оценку по демпинговым ценам, так как дорожащему своей репутацией эксперту просто экономически невыгодно делать качественную работу по заниженной стоимости.
Как результат оценки недвижимости вы получаете официальный документ с ее обоснованной, объективной рыночной стоимостью. Кроме того, что очень важно, этот документ на законных основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в налоговых спорах.
