Во-первых, экспертное заключение о рыночной стоимости объекта необходимо при купле-продаже недвижимости, земли и дорогостоящего движимого имущества.
Во-вторых, оценка является важным элементом доказательной базы в судебных разбирательствах по имущественному ущербу. Кроме того, с развитием страхового сектора независимая оценка может пригодиться при страховании квартир, домов и автомобилей, а также при получении компенсации по факту страхового события.
В реестре Фонда государственного имущества числятся более 3800 субъектов оценочной деятельности. По базовому закону «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине», только они имеют право вести практическую деятельность в сфере оценки. В данный момент сама оценочная практика делится на оценку:
- недвижимости, в т.ч. земельных участков
- машин и оборудования
- дорожных транспортных средств
- судов и летательных аппаратов
- движимых вещей, представляющих культурную ценность
- прочих движимых вещей
- целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав, в том числе прав на объекты интеллектуальной собственности
- Процедура оценки занимает от 2 до 10 дней. Сначала эксперт собирает и формализует данные об объекте, далее выбирает методику, по которой будет определяться его стоимость. После получения первого отчета об экспертизе клиент и оценщик согласовывают спорные вопросы и результаты оценки, после чего заказчик получает заключение, включающее описание оцененного объекта, расчетную часть, указание используемых методик экспертизы с обоснованием использования именно данной системы расчета, и непосредственно вывод о стоимости имущества.
Стоимость экспертизы варьируется в зависимости от объекта. Например, для квартир такая услуга составляет от 600 грн, для домов – от 900 грн. «Автотовароведческая экспертиза транспортных средств, попавших в ДТП, обойдется клиенту в 250-400 грн для убытка, не превышающего 50 тыс. грн.», — говорит руководитель проекта Strahnadzor.ua Тимур Шакиров. При работе с антиквариатом и предметами искусства оценщики, как правило, работают за процент от получаемой на выходе экспертной стоимости.
Подспорье в судебных разборках
Очевидно, что от правильной оценки имущества может зависеть итог судебного процесса. «Во многих случаях, не имея точной стоимости имущества, невозможно даже подать исковое заявление, так как нельзя определить цену иска», — рассказывает партнер «Адвокатского бюро Гутгарца» Екатерина Гутгарц. Согласно части 1 статьи 80 Гражданского процессуального кодекса Украины, «цена иска по искам о признании права собственности на имущество или его истребовании определяется исходя из стоимости этого имущества».
Аналогично и в исках о праве собственности на недвижимое имущество, принадлежащее физическим лицам на праве частной собственности, цена иска определяется реальной стоимостью такого недвижимого имущества. «Для определения стоимости имущества часто прибегают к услугам экспертов, как правило, речь идет о судебно-строительной экспертизе. Проведение такой экспертизы можно требовать еще до подачи в суд искового заявления в рамках процедуры обеспечения доказательств, подав соответствующее ходатайство в суд», — говорит г-жа Гутгарц.
Прижать страховщика к стенке
Закон «О страховании» не запрещает клиентам оспаривать стоимость страхуемого имущества. Сама оценка стоимости происходит уже на стадии подписания договора, ведь страховой тариф высчитывается актуариями страховщика на основании либо рыночной (подтвержденной экспертизой) цены предмета страхования, либо по заявленной самим клиентом стоимости имущества. В страховании автомобилей страховые компании (СК) руководствуются исключительно актами автотовароведческой экспертизы или салонной ценой машины (для новеньких автомобилей). В страховании же квартир и домов сотрудники СК сами спрашивают клиента, во сколько он оценивает своё жилье и его содержимое, и до определенной суммы (жилье среднего класса и ниже) соглашаются подписать договор как бы доверяя страхователю.
И в таком подходе кроется ловушка для клиента. Большинство полисов страхования имущества содержат пункт, по которому выплата производится с учетом износа. То есть, во сколько бы клиент не оценил своё хозяйство перед покупкой полиса, при страховом событии СК все равно сможет заплатить меньшую стоимость, сославшись на амортизацию. Оставив рассуждения о корректности такого пункта (ведь плату-то за страховку той же квартиры страховщик берет без учета износа), отметим, что именно амортизация объекта страхования приводит к недовольству страхователей, столкнувшихся с необходимостью получения возмещения.
Конечно, клиент может требовать исключения из договора пункта об учете износа, но стоить такие страховки будут намного дороже. А вот получив оценку объекта страхования до подписания договора, и заключая соглашение с СК уже на основании существующей экспертизы, страхователь может защитить себя от недобросовестности СК, пытающихся сэкономить по максимуму.
В большей степени это касается именно страхования имущества в доме: отделки и ремонта помещения, бытовой аппаратуры, мебели и т.п. Обычно украинцы не сохраняют у себя чеки от ремонтных компаний и из мебельных магазинов. Доказать же СК, что сгоревшие шторы стоили 5000 грн, а не 50 грн, как пишет оценщик страховщика, не имея на руках никаких документов, невозможно.
Кроме того, аналитики рекомендуют обращаться к независимым оценщикам уже после страхового события. Тем более что оценка ущерба, выданная экспертом, работающим от имени СК, и оценка, которую предоставит независимый специалист, могут существенно отличаться. Отметим, что возможность привлечения эксперта со стороны клиента должна быть прописана в договоре страхования. «Если страхователь не согласен с оценкой ущерба, представленной СК, то он может самостоятельно заказать экспертизу ущерба, и по факту либо добиваться от СК справедливости, либо оспорить действия страховщика в суде», — уверяет директор компании «Страховой брокер «Дедал» Ибрагим Габидулин.
Поспорить с банкирами
А вот привлечение независимого оценщика при работе с банками может стать напрасной тратой времени. Кредитные комитеты банков достаточно жестко подходят к процедуре принятия решения о выдаче крупного займа. При оценке залогового имущества они руководствуются заключениями штатных оценщиков, либо аккредитуют при себе оценочные компании, которые получают исключительное право на проведение экспертизы. Будущий же кредитор, заявившийся в банк с актом независимого оценщика, может попросту получить от банка отворот-поворот, или же независимое заключение придется направить в мусорную корзину.
Наблюдатели отмечают, что существующее положение вещей играет на руку банкам, и предполагают, что оценщики в некоторых случаях могут визировать стоимость предмета залога, более удобную банку, нежели клиенту. Хотя ни в одном законе подобное своеволие банкиров не разрешено, и в некоторых случаях клиент всё-таки может настоять на самостоятельной оценке залога.
«Как правило, банки не доверяют оценкам экспертов, не аккредитованных у них, и требуют проведения повторной экспертизы стоимости имущества, передаваемого в залог. Но из каждого правила есть свои исключения. Если Вы являетесь важным клиентом для банка, имеете безукоризненную кредитную историю или какие-либо иные достоинства, идентифицирующие Вас как VIP клиента, то можно договориться и о принятии «Вашей» оценки имущества», — резюмирует г-жа Гутгарц.
