«Умерло» ли ипотечное кредитование в Украине и когда рынок данных финансовых услуг восстановится, нам рассказал исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец.
— На сегодняшний день коммерческие банки приостановили выдачу ипотечных кредитов. Как известно, это связано с тяжелой экономической ситуацией в стране, с удорожанием и существенным уменьшением ресурсной базы банков, проблемой с ликвидностью. По итогам первого квартала этого года у банков отрицательный результат по показателям прибыли, это связано с большими суммами отчислений в резерв, ухудшением качества портфелей общего потребительского кредитования.
Если на начало 2008 г. ипотеку предлагали свыше 90 банков, то сейчас это 3-5 банков. Нельзя сказать, что банки вообще не выдают кредиты, просто не все потребители согласны платить до 30% годовых. Единичные случаи выдачи кредитов есть, но они происходят в рамках проектов реализации объектов незавершенного строительства.
Таким образом, за всю историю развития ипотечного рынка Украины мы наблюдаем отрицательную динамику прироста ипотечного кредитования.
Если в 2008 г. объем ипотечной задолженности составлял 107,5 млрд грн, то сейчас портфель уменьшился на 3,2 млрд грн. При этом рост задолженности по ипотечным кредитам в первом квартале 2007 г. составлял около 21%, в I квартале 2008 г. — 14%, в I квартале 2009 г. — прирост минус 3%.
По состоянию на 1 апреля, объем общей ипотечной задолженности составляет 104,3 млрд грн. Таким образом, с начала года ипотечный портфель сократился на 3,2 млрд грн.
— Ужесточились ли сегодня требования к заемщику?
— Конечно! Во-первых, это рост процентных ставок (медианные ставки в гривне составляют 25,5%, в долларах — 16%, в евро — 15,7%) и увеличение размера первоначального взноса. Если раньше банки выдавали кредиты иногда даже без первоначального взноса, то сейчас этот коэффициент составляет около 60-70%.
Выросли требования к PTI и OTI (payment-to-income, соотношение платежей по кредиту к доходу заемщика). Если раньше этот показатель составлял около 40-50%, то сейчас 30-35%. Обязательна проверка доходов, тщательная проверка финансового состояния заемщика.
— Для финансирования каких объектов сегодня все же возможно получение кредита?
— Ипотека возможна в рамках финансирования объектов незавершенного строительства, когда между банком и застройщиком есть долгие корпоративные отношения. В первую очередь, это коммерческая недвижимость. По нашим прогнозам, банки возобновят финансирование, в частности, коммерческой недвижимости. Это связано с большим спросом на этот вид недвижимости и с меньшими рисками, ввиду того, что в этом сегменте своеобразной гарантией рентабельности могут быть предварительные договора аренды с якорными арендаторами.
— В чем основная проблема финансирования первичного рынка недвижимости?
— Основной проблемой финансирования первичного рынка недвижимости является отсутствие четкого предмета залога. Сегодня компании строят на земле, которая находится у них в краткосрочной аренде, а не в собственности, поэтому гарантией залога, как для банков, так и частных инвесторов, являются виртуальные квадратные метры, которые будут построены в будущем. Инвестировать в первичку слишком рискованно, поскольку вся ответственность ложится на плечи инвесторов и банка, но никак не застройщика.
Нельзя сказать, что банки сейчас вообще не выдают кредиты, просто не все потребители согласны платить до 30% годовых.
При этом выпуск облигаций и ФФС эффективны, когда в экономике нет существенных проблем, рынки динамично развиваются, есть устойчивый спрос на жилье, растут цены. При малейших проблемах эти схемы становятся крайне рискованными, они работают только в рамках отдельных групп, где есть крепкие корпоративные отношения. Для минимизации рисков нужен реальный предмет залога, которым может быть земельный участок, а также страхование строительных и финансовых рисков.
Если взять, к примеру, западные страны, то там все намного проще: строительная компания получает в собственность участок земли, использует его в качестве залога, а банк, в свою очередь, полностью кредитует застройщика. Когда дом введен в эксплуатацию, этот же банк или любой другой начинает кредитовать население. Таким образом, риски минимальны.
— Какой процент на сегодняшний день просроченной ипотечной задолженности?
— По данным НБУ, в I квартале 2009 г. объем просроченной задолженности увеличился на 55% и составил около 27 млрд грн, общий объем проблемной ипотечной задолженности составляет 4,5% от общего портфеля потребительских кредитов. Но наши специалисты считают, что эта цифра занижена, по нашим подсчетам доля проблемных кредитов составляет порядка 20-25% от общего портфеля потребительских кредитов.
Стоит отметить, что просроченное погашение кредитов было всегда, но не в таких объемах как сегодня. Банки часто не уделяли внимание качеству своих ипотечных активов, что связано с активным развитием рынка, стремительным ростом цен на недвижимость. По нашим оценкам, еще в начале 2008 г. объем дефолтов и «просрочек» был менее 2%, сейчас мы видим стремительный рост проблемных активов (до 25%).
— В каких регионах наибольший процент проблемных кредитов?
— К сожалению, я не могу назвать точные цифры по регионам, но могу сказать в целом о географическом расположении ипотечной задолженности, которая на сегодня представлена в 5 регионах: Киевский — 28% ипотечной задолженности, Одесский-12%, Днепропетровский — 9%, Донецкий — 5,5%, Харьковский — 5,4%. Участие данных регионов в ипотечной программе банков обусловлено их социально-экономическим развитием. Сказать о том, какой процент проблемных кредитов в этих регионах на сегодня, я пока не могу.
— Что сейчас происходит с теми заемщиками, которые не могут выплачивать кредит?
— Основной проблемой ипотечного рынка сегодня является его высокая «валютизация». По результатам I квартала этого года свыше 79% ипотечных кредитов выданы в иностранной валюте, и все валютные риски ложатся на плечи заемщиков. Резкое изменение курса и девальвация национальной валюты привели к увеличению уровня дефолтов и просрочек по ипотеке.
Но банки идут на уступки. Например, предлагают реструктуризацию долга. Наиболее популярна сегодня пролонгация долга (увеличение срока кредитования, что снижает размер ежемесячных платежей); смена погашения с одной формы на другую (если раньше проценты начислялись от задолженности, то сейчас равными долями); кредитные каникулы (платятся проценты, а тело кредита через год). Наиболее эффективная, но наименее доступная — это смена кредитной валюты. Учитывая проблему с валютным ресурсом, денег на всех не хватает, поэтому данный способ решения проблемы практически недоступен. По состоянию на 01.04.2009 г. реструктурировано менее 2% всех выданных ипотечных кредитов.
