О том, что происходит сейчас в сфере риелторских услуг и в целом на рынке недвижимости рассказал Андрей Шульга, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины.
— Основываясь на мониторинге, который проводит АСНУ и наши партнеры, мы можем говорить о том, что активность рынка недвижимости Украины за последние месяцы возросла. Основным катализатором рынка являются сделки в дешевом сегменте жилой недвижимости. По некоторым объектам уже практически нет торга и возможен даже рост цен. Это касается эксклюзивных объектов.
В сегменте коммерческой недвижимости активность проявляется за счет оттока арендаторов из дорогих в более дешевые классы.
При этом спрос формируют как инвесторы со свободными средствами, так и те, кто перенаправляет деньги, ранее задействованные в других видах бизнеса, в традиционно более надежную сферу недвижимости.
— Как отличается ситуация по регионам?
— Конечно, наиболее активен рынок Киева, поскольку тут самый большой объем предложения в Украине. Хорошая динамика сегодня в крупных городах, например, в Харькове и Одессе, где проходит несколько сотен сделок в месяц. Позитивные показатели связаны с правильным информированием о тенденциях рынка.
В маленьких городах цены на недвижимость росли медленно, и опускаться будут так же медленно, рынок в этих городах по-прежнему достаточно статичен.
— Как Вы относитесь к утверждению, что дефицит недвижимости был искусственно «раздут»?
Сегодня есть достаточно высокий отложенный спрос. В жилом секторе недвижимости — это спрос на квартиры в новостройках, которые продавались всегда. Если взять, к примеру, складскую недвижимость, то если в Киеве логистика представлена более-менее достаточно, то в регионах профессиональные склады отсутствуют, что не дает зайти на рынок крупным операторам. Что касается офисной и торговой недвижимости, то до кризиса их вакантность составляла до 5%, что также свидетельствует о высоком спросе. Как только экономические показатели улучшатся, отложенный спрос превратится в реальный.
— Что в этих условиях происходит на рынке риелторских услуг?
— Основная тенденция — это повышение требований к профессионализму риелторов и рост спроса на профессионалов этой отрасли. Рынок «очистился», ушли те, кто своим непрофессионализмом дискредитировали рынок данных услуг.
Основная причина этого — увеличение предложения и сокращение спроса. Сегодня нужна экспертная оценка объекта недвижимости, чтобы помочь клиенту сделать правильный выбор. Те, у кого недостаточно для этого компетенции, уходят с рынка.
— Как сократилось количество субъектов риелторской деятельности за последние полгода?
— Конкретную цифру назвать сложно, поскольку учет риелторов никто не вел, для этого нет законодательного регулирования. Но если брать неофициальные данные, которые невозможно проверить на достоверность, в Украине насчитывали около 800 тысяч риелторов. Сейчас эта цифра значительно сократилась, но сказать на сколько — трудно, опять же из-за отсутствия реестра. При этом прирост членов нашей ассоциации по сравнению с прошлым годом увеличился на 13%.
— Изменилась ли стоимость риелторских услуг?
— Стоимость выросла, опять же из-за повышения требований к профессионализму риелторов и активному спросу на услуги специалистов по недвижимости. Сказать в процентном соотношении я не могу, поскольку цена зависит как от продаваемого объекта, так и от клиента. В среднем это 7% комиссионных при сложных сделках.
— Вы находитесь в составе рабочей группы при Министерстве экономики Украины, расскажите, какие основные задачи стоят перед специалистами, которые в нее входят?
— Основная цель — это улучшение показателя Украины в рейтинге Всемирного банка реконструкции и развития и внедрение регистрации объектов недвижимости страны. Реестр объектов недвижимости существует практически во всех странах мира. У нас его пока нет, и это исключает прозрачность рынка. Сейчас наша страна находится на 140-м месте рейтинга, а задача рабочей группы — улучшение этого показателя. Это повысит интерес к украинскому рынку недвижимости со стороны крупного международного капитала. АСНУ со своей стороны занимается разработкой предложений по упрощению процедуры оформления прав собственности на недвижимость, что сразу поднимет рейтинг Украины на несколько пунктов. Упростить процедуру возможно, сократив количество регистрационных баз с 8 до создания единой базы. Также привлекательным рынок недвижимости сделает эффективный механизм его регулирования, который будет возможен после принятия «Национальных стандартов риелторской деятельности» и Закона Украины «О риелторской деятельности», создания единой информационной базы по предложениям и реальным сделкам на рынке недвижимости, а также полноценной мультилистинговой системы по примеру западных стран.
— Какая сегодня ситуация с принятием Закона Украины «О риелторской деятельности»?
— Как вы знаете, все три попытки принятия закона не увенчались успехом. В ближайшее время мы подготовим новую редакцию и направим ее в Верховную Раду для дальнейшего рассмотрения. Кризис показал, насколько важно законодательное регулирование рынка, поэтому принятие закона будет одним из шагов к стабилизации ситуации. Рынок недвижимости — это локомотив экономики, но нужны механизмы его регулирования. Стоимость всей недвижимости в Украине, по данным аналитиков, превышает ВВП страны в 400 раз. Для сравнения: в США стоимость недвижимости превышает ВВП в 150 раз. Рынок недвижимости — это серьезный инструмент регулирования в целом украинской экономики, поэтому нужна законодательная основа для его нормального функционирования и координирования деятельности участников рынка.
— Когда, по Вашим прогнозам, возможно принятие закона?
— Пока его принятие прогнозировать трудно, поскольку противоречива в целом политическая ситуация в стране, но мы продолжаем готовить новую редакцию закона в надежде на положительный результат.
— Какова ситуация с разработкой и принятием «Стандартов риелторской деятельности»?
— Сейчас стандарты утверждаются в различных органах по управлению риелторской деятельностью, а к осени мы планируем принять их на государственном уровне и среди профессиональных риелторских организаций.
— Что предусмотрено этим документом, в чем его актуальность?
— Стоит отметить, что сегодня документ дорабатывается и проходит утверждение, но в любом случае он предусматривает описание круга обязанностей риелторов, требования к договору, ответственность за невыполнение обязательств перед клиентами. Благодаря принципиальным пунктам стандартов сократится количество махинаций, появится инструментарий для саморегулирования рынка и контроля со стороны государства.
Стандарты позволят оптимизировать процесс перехода прав собственности на недвижимость, и, как следствие, — оплата этих услуг и время на оформление сократятся. Документ станет также основой создания реестра объектов недвижимости.
— Станут ли «Стандарты риелторской деятельности» и Закон Украины «О риелторской деятельности» взаимозаменяемыми документами?
— Нет, напротив, закон станет основой регулирования рынка, а стандарты — конкретным механизмом.
— Вы говорили о том, что к осени будет также создана единая база предложений и совершенных сделок на рынке недвижимости. Что это за проекты?
— Всеукраинская база данных предложений будет информировать о всех заявленных на рынке недвижимости объектах. Ресурс будет бесплатным и доступен всем желающим, но, в первую очередь, он интересен клиентам риелторских компаний. Естественно, эта база будет выполнять только информативную функцию, поэтому для того чтобы отследить тенденции рынка, параллельно будет создана база данных совершенных сделок во всей Украине. Два указанных ресурса станут основой создания национального мультилистинга объектов недвижимости, который предоставит рынку профессиональную информацию.
— По вашим оценкам, когда рынок станет активным?
— Рынок активен и сегодня. При этом серьезные позитивные изменения мы прогнозируем к осени, когда, возможно, возобновится доступ к финансовому ресурсу, в первую очередь, к внутреннему. С учетом того, что отток денег из банков составил $90 млрд, о чем неоднократно заявляли банки, большая часть этих денег может быть направлена в недвижимость. Другой вопрос: для того, чтобы эти деньги были инвестированы в украинскую экономику, нужно законодательное регулирование, которое возможно с принятием Закона Украины «О риелторской деятельности» и «Национальных стандартов риелторской деятельности». В свою очередь, возврат национальных инвесторов на рынок недвижимости станет также сигналом и для иностранного капитала.
